房地产经纪综合能力《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
中建教育 / 2023-05-26
教研组编著
房地产经
考 纪 前 人 模 协 拟 理
卷
房地产经纪综合能力《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
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2023 年房地产经纪人协理《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
一、单项选择题（共 80 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有 1 个最符合题意）
1.商品房销售明码标价实行（
）。
A.一栋一标
B.一房一标
C.一项目一标
D.一单元一标
2.按份共有人处分共有房屋时，须经（
）按份共有人同意。
A.全体
B.占份额 1/2 以上的
C.占份额 2/3 以上的
D.占份额 1/3 以上的
3.（
）是绘制房屋产权证附图的基本图。
A.房产分幅图
B.房产分户平面图
C.房产分户图
D.房产分丘图
4.贷款能否成功经过银行批准主要取决于（
）。
A.房地产经纪机构的能力
B.银行限定的贷款额度
C.物业信息的全面性
D.客户的资信和条件
5.房地产业的行业类型中，（
）主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业
意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提
供价值参考依据。
A.房地产咨询业
B.房地产经纪业
C.房地产估价业
D.房地产中介服务业
6.房地产经纪人协理参加继续教育的时间，每年累计应不少于（
）学时。
A.30
B.60
C.90
D.120《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
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7.（
）是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。
A.需求弹性理论
B.价值理论
C.供求理论
D.组织行为理论
8.张某将自己名下的一套房屋进行出租，同时出租给王某、李某和付某。张某先后和王某、
李某和付某签订了房屋出租合同，但张某只和王某办理了登记备案手续，而付某现实际占有
着该房屋。王某、李某和付某现均主张履行租赁合同，应先确定（
）为承租人。
A.王某
B.李某
C.付某
D.给付租金最高的人
9.由（
）负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工
作。
A.国务院
B.国土资源部
C.住房城乡建设部
D.县级以上人民政府房地产登记部门
10.下列影响房屋租金的因素中，属于权益状况的是（
）。
A.房屋位置好坏
B.房屋得房率高低
C.房屋是否为精装修
D.房屋是否抵押
11.权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以向房屋登记机构申请
（
）。
A.异议登记
B.变更登记
C.预告登记
D.更正登记
12.目前，房地产经纪活动的主要客体是（
）。
A.住宅、房屋
B.工业用房、商业用房、写字楼
C.二手住房和新建商品住房
D.房地产开发用地、房地产开发项目《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
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13.（
）是物权的产生、变更和消灭的总称。
A.物权的变动
B.物权的交换
C.物权的使用
D.物权的继承
14.直营和特许经营模式的最大的不同之处在于（
）。
A.连锁店投资方不同
B.管理控制方式不同
C.客户管理方式不同
D.业务拓展方式不同
15.土地增值税的扣除项目不包括（
）。
A.取得土地使用权所支付的金额
B.建房贷款超期支付的利息
C.房地产开发成本
D.与转让房地产有关的税金
16.王某将其一套房屋出售给李某，李某在付清房款后就入住了该房屋，但一直未办理房屋
所有权转移登记。此时，李某对该房屋拥有的权利有（
）。
A.请求王某配合过户登记的债权
B.对该房屋的所有权
C.设立在该房屋上的用益物权
D.对该房屋的承租权
17.业主转让房屋时，已交存的住宅专项维修资金应（
）。
A.退还给业主
B.随房屋所有权同时转移
C.上交给业主大会
D.上交给业主委员会
18.个人所得税适用税率为（
），对个人转让自用 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取
得的所得，免征个人所得税。
A.5%
B.10%
C.20%
D.25%《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
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19.登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（
）日以内不起诉，异议登记失
效。
A.10
B.20
C.15
D.30
20.许多发达国家房地产经纪的主流方式是（
）。
A.房地产居间
B.房地产代理
C.房地产行纪
D.房地产经销
21.房屋租赁合同为（
），只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。
A.诺成性合同
B.实践性合同
C.要式合同
D.单务合同
22.在个人住房贷款中，下列关于贷款额度的说法正确的是（
）。
A.贷款金额可以超过某一最高金额
B.贷款金额可以超过按照最高贷款成数计算出的金额
C.贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额
D.当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以其中的最低限额作为贷款金额
23.房屋出租人将房屋提供给承租人使用需要签订房屋租赁合同，下列不属于房屋租赁合同
特征的是（
）。
A.房屋租赁合同以房屋为标的物
B.合同的相对性会受到法律的一定限制
C.期限最长不得超过二十年
D.期限最长不得超过七十年
24.（
）是指某种房地产在市场上的平均交易价格。
A.挂牌价
B.成交价
C.贷款评估价
D.市场价
25.乙房地产开发公司将陈某所购房屋交给陈某使用之后，乙公司按规定给陈某办理了房屋《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
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权属登记。陈某在拿到《房屋所有权证》后，发现其上记载的楼层有误。陈某发现房屋楼层
登记错误可以申请房屋（
）。
A.更正登记
B.异议登记
C.变更登记
D.首次登记
26.房屋买卖市场不能实现完全竞争的最主要原因，是其具有（
）的特性。
A.独一无二
B.易受限制
C.供给有限
D.难以变现
27.当房地产的房屋门牌号码发生改变时，应进行（
）。
A.房屋抵押权登记
B.地役权登记
C.变更登记
D.房屋预告登记
28.申请人为保障将来的物权实现，可以申请（
）。
A.异议登记
B.预告登记
C.更正登记
D.转移登记
29.个人住房贷款期限最长为（
）年。
A.25
B.30
C.35
D.40
30.关于套内阳台建筑面积，下列说法错误的是（
）。
A.封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积
B.未封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积
C.未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积
D.套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算
31.小明家住某小区 3 栋 16 层，根据建筑物层数或高度划分，小明的家属于（
）。
A.低层住宅
B.多层住宅《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
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C.中高层住宅
D.高层住宅
32.在办理住房公积金贷款时，贷款最长期限是（
）年。
A.20
B.30
C.40
D.50
33.下列房屋中，可以出租的是（
）。
A.不符合安全强制性标准的房屋
B.违法建造的房屋
C.厨房改造的房屋
D.欠缴物业费的房屋
34.李某在 A 城市购买了一套二手房，总价值为 100 万元，属李某首套住房。该城市规定，
购买家庭首套住房使用住房公积金贷款，所购住房为二手房的，贷款金额不得高于所购房产
总价的 60%，单笔最高贷款金额不超过 35 万元，请计算李某住房公积金最高贷款额度是
______，首付款是______。（
）
A.45、55
B.35、65
C.35、55
D.45、65
35.下列不属于不动产登记目的的是（
）。
A.保护不动产权利人的合法权益
B.保障不动产交易安全
C.减少交易成本
D.利于国家对不动产进行宏观调控
36.我国首部专门的房地产经纪行业管理规章是（
）。
A.《经纪人管理办法》
B.《城市房地产管理法》
C.《房地产经纪管理办法》
D.《城市房地产中介服务管理规定》
37.根据《民法典》，确定物权归属和内容的根据是（
）。
A.不动产权属证书
B.他项权证书
C.不动产登记证明《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
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D.不动产登记簿
38.抵押人抵押已出租的房地产时，应将租赁情况告知（
）。
A.借款人
B.抵押权人
C.抵押登记机构
D.租赁登记备案部门
39.房地产交易中，客户对（
）的排放较为关心。
A.生活污水
B.生产废水
C.雨水
D.地下水
40.住房公积金的贷款利率由（
）提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国
务院批准。
A.中国人民银行
B.财政部
C.商务部
D.中国银行业监督管理委员会
41.电梯的设置首先应考虑（
）。
A.经济
B.安全方便
C.节能
D.速度
42.住房公积金的缴存基数是（
）。
A.职工该月工资的一定比例
B.职工本人上一季度的月平均工资
C.职工本人上一年度的月平均工资
D.按照政府的指定标准
43.房屋继承权利人应该到登记机关办理（
）。
A.转移登记
B.变更登记
C.首次登记
D.总登记《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
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44.房地产市场是地区性市场，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同
地区之间可能不同，甚至是反向的，这主要源于房地产的（
）。
A.独一无二性
B.不可移动性
C.相互影响性
D.供给有限性
45.临近退休年龄的借款人购房贷款，采用（
）更适宜。
A.等额本息还款法
B.等额本金还款法
C.固定利率
D.浮动利率
46.某房地产经纪人协理办理了下列业务，其中，不属于房地产转让的是（
）。
A.房地产互换
B.房地产赠与
C.房地产入股
D.所有权人名称变更
47.以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业（
）通过，并报其上级主
管机关备案。
A.董事会
B.股东大会
C.监事会
D.职工代表大会
48.下列不属于不动产登记原始资料的是（
）。
A.不动产登记申请书
B.不动产权属来源
C.不动产登记簿
D.不动产权籍调查成果
49.在国民经济产业分类中，房地产属于（
）。
A.第一产业
B.第二产业
C.第三产业
D.第四产业
50.农民利用宅基地建造的住房登记，应缴纳房屋登记费（
）元。《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
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A.0
B.10
C.80
D.550
51.公共租赁住房租金确定的原则是（
）。
A.市场价格
B.政府指导价
C.按成本定价
D.适当低于同类型住房租金水平
52.商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在（
）日内，
到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
A.3
B.5
C.15
D.30
53.现房按照（
），可分为新房和旧房。
A.交易的次数
B.地理位置
C.房屋面积大小
D.周围环境
54.纪念性建筑和特别重要的建筑，设计使用年限为（
）年。
A.5
B.25
C.50
D.100
55.下列属于不动产的是（
）。
A.房屋
B.汽车
C.家具
D.电器
56.新建商品房预售应达到的条件不包括（
）。
A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B.持有建设工程规划许可证和施工许可证
C.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
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D.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经
确定施工进度和竣工交付日期
57.房地产经纪业是（
）的行业。
A.知识密集和资金密集
B.资金密集和劳动密集
C.知识密集和管理密集
D.知识密集和劳动密集
58.纳税人所在地在县城，则他所需要缴纳的城市维护建设税税率为（
）。
A.1%
B.3%
C.5%
D.7%
59.具有较完善的城市基础设施且场地平整、可以直接在其上进行房屋建设的土地，称之为
（
）。
A.生地
B.毛地
C.熟地
D.在建土地
60.某地区商品住宅建筑安装工程每平方米造价为 2 万元，一商品住宅的业主拥有物业的建
筑面积为 120m 2，则该业主交付首期住宅专项维修资金的数额不可能为（
）万元。
A.12
B.15
C.17
D.20
61.公共租赁住房合同的租赁期限一般不超过（
）年。
A.1 至 2
B.5
C.6 至 8
D.10 至 20
62.结构适应性强、抗震性能好、耐久年限较长，多层、高层建筑都可采用的建筑结构类型
是（
）。
A.砖混结构
B.砖木结构
C.钢结构《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
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D.钢筋混凝土结构
63.根据《商品房屋租赁管理办法》关于租住面积的规定，下列说法正确的是（
）。
A.出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位
B.人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定最低标准的 2/3
C.厨房、卫生间不得出租供人居住，但阳台经改造后可以
D.房屋改造后的隔断间只要符合租住要求可以出租供人居住
64.建筑总平面图所示的小区共由（
）幢楼组成。
A.5
B.6
C.7
D.8
65.建筑物按照建筑结构分类，（
）的层数一般在 6 层以下，造价较低，抗震性能较差，
开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。
A.钢结构建筑
B.砖木结构建筑
C.砖混结构建筑
D.钢筋混凝土结构建筑
66.关于我国房地产权属登记，下列表述错误的是（
）。
A.依法登记的房地产权利受国家法律保护
B.当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记
C.经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力
D.房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应办理变更登记
67.为了提高砖混结构建筑物整体稳定性，环绕整个建筑物墙体所设置的梁是（
）。《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
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A.连续梁
B.简支梁
C.圈梁
D.主梁
68.房地产开发企业的收入具有（
）。
A.连续性
B.不连续性
C.周期性
D.关联性
69.房地产经纪服务的主体是（
）。
A.房地产开发商
B.政府
C.二手住房和新建商品住房
D.房地产经纪机构和房地产经纪人员
70.私有房屋租赁，房屋出租人必须持有（
）。
A.土地所有权证
B.土地使用权证
C.房屋所有权证
D.建设工程规划许可证
71.2016 年 2 月，新调整的个人住房信贷政策规定，在不实施“限购”措施的城市，对居民
家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为（
），各地可
向下浮动 5 个百分点。
A.20%
B.15%
C.30%
D.25%
72.对于房地产经纪机构代理销售商品房项目的，在销售现场明显位置应明示（
）的有关
证明文件。
A.房地产经纪机构合法经营
B.商品房销售委托书
C.批准销售商品房
D.商品房销售委托书和批准销售商品房
73.下列关于房屋租赁的表述中，错误的是（
）。
A.共有产权的房屋出租必须征得共有人同意《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
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B.已出租的房屋可以设定抵押
C.已出租的房屋发生房屋所有权转让，其租赁关系也随之解除
D.承租人可以将承租的房屋再出租
74.不属于住房公积金缴存对象的是（
）。
A.无工作的城镇居民
B.协会职工
C.城镇单位聘用的进城务工人员
D.申请缴存的城镇个体工商户
75.“没有只涨不跌或者只跌不涨的房地产价格，没有永远火爆的房地产市场”描述的是房
屋买卖市场的（
）特点。
A.垄断竞争性
B.区域性
C.周期性
D.易于形成泡沫
76.下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是（
）。
A.《民法典》
B.《住房公积金管理条例》
C.《房屋登记办法》
D.《房地产抵押估价指导意见》
77.下列关于房地产经纪机构设立分支机构的表述中，正确的是（
）。
A.分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务不承担责任
B.分支机构不可独立开展房地产经纪业务
C.合伙企业性质的房地产经纪机构不能设立分支机构
D.设立的房地产经纪分支机构实行独立核算，不具有法人资格
78.房地产抵押是抵押人以其合法的房地产以（
）的方式向抵押权人提供债务履行担保的
行为。
A.不转移占有
B.转移使用权
C.转移占有
D.转移所有权
79.房地产买卖市场的特点不包括（
）。
A.完全竞争性
B.区域性
C.周期性《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
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D.易于形成泡沫
80.“房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、建设用地使用权或其他权利”
描述的房地产价格特点是（
）。
A.房地产价格与区位关系密切
B.房地产价格实质上是房地产权益的价格
C.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格
D.房地产价格形成的时间通常较长
二、多项选择题（共 20 题，每题 2 分，每题备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。错选
不得分，少选且正确，每个选项得 0.5 分）
81.下列关于房地产经纪服务的说法中，正确的有（
）。
A.主体具有多样性
B.客体具有特殊性
C.内容具有服务性
D.服务具有有偿性
E.服务具有技术性
82.下列请求权中不适用诉讼时效的有（
）。
A.权利人向义务人提出履行请求
B.请求停止侵害、排除妨碍、消除危险
C.不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产
D.请求支付抚养费、赡养费或者扶养费
E.权利人提起诉讼或者申请仲裁
83.房屋建筑根据建筑施工方法分类包括（
）。
A.钢筋混凝土结构建筑
B.现浇现砌式建筑
C.预制装配式建筑
D.钢结构建筑
E.部分现浇现砌、部分装配式建筑
84.出租房屋行为应缴纳教育费附加，教育费附加税为（
）之和的 3%，地方教育费附加
除外。
A.房产税
B.消费税
C.增值税
D.城镇土地使用税
E.营业税《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
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85.下列属于不动产登记的范围的有（
）。
A.集体土地所有权
B.配套设施使用权
C.房屋等建筑物、构筑物所有权
D.森林、林木所有权
E.建设用地使用权
86.下列（
）属于房屋登记机构应当进行实地查看的情形。
A.预购商品房预告登记
B.房屋转移登记
C.在建建筑物抵押权登记
D.因不动产灭失导致的注销登记
E.房屋所有权首次登记
87.王某将住房出售给李某，双方在房屋买卖合同中对定金进行了约定，该定金收回、赔付
的规则有（
）。
A.不论谁违约，定金均可收回，并依法承担违约责任
B.李某违约，需再支付与定金相同数额的款项给王某
C.李某违约，定金不可收回
D.王某违约，应双倍返还定金
E.王某违约，应退还一半定金
88.下列情形中，应当办理房屋转移登记的有（
）。
A.部分房屋拆除
B.法人名称改变
C.交换房屋
D.继承房屋
E.赠与房屋
89.根据造形式划分，建筑物基础的种类有（
）。
A.条形基础
B.独立基础
C.筏板基础
D.箱形基础
E.刚性基础
90.不动产物权生效的情形包括（
）。
A.法定生效
B.事实行为成就时生效《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
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C.限定生效
D.登记生效
E.附条件生效
91.成套房屋的套内建筑面积由（
）组成。
A.套内房屋使用面积
B.套内阳台建筑面积
C.分户建筑面积
D.分层建筑面积
E.套内墙体面积
92.下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有（
）。
A.行政因素
B.经济因素
C.交通因素
D.外部配套设置因素
E.社会因素
93.租赁双方签订房屋租赁合同时，应该注意的事项有（
）。
A.房屋租赁合同的主体合格
B.房屋租赁合同应为书面合同
C.房屋租赁合同标的物依法能够出租
D.不得违反规定分割出租
E.合同对转租不需要进行特别约定
94.下列属于申请人办理房屋抵押权首次登记应提交的申请材料有（
）。
A.申请人身份证明材料
B.登记申请书
C.不动产权属证书
D.主债权合同与抵押合同，或包含抵押条款主债权合同的
E.房屋现状说明书
95.不计入共有建筑面积的内容有（
）。
A.公共使用的电梯井
B.作为人防工程的地下室
C.用作绿化的架空层
D.为整幢服务的公共用房
E.建在幢内与本幢相连，为多幢服务的管理用房
96.下列适用于法定继承的情形有（
）。《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
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A.遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠
B.遗嘱继承人、受遗赠人后于遗嘱人死亡的
C.遗嘱继承人丧失继承权
D.遗嘱有效部分涉及的遗产
E.遗嘱未处分的遗产
97.按贷款所购住房交易形态划分，个人住房贷款可以分为（
）。
A.新建房个人住房贷款
B.商业性个人住房贷款
C.住房公积金贷款
D.存量房个人住房贷款
E.个人住房组合贷款
98.抵押权的优先受偿性表现在（
）。
A.与普通债权人相比，抵押权人的优先受偿权无先后次序之分
B.与债务人的其他普通债权人相比，抵押权人就抵押物卖得的价款有优先受偿的权利
C.在债务人投资获利时，抵押权人就盈利的价款有优先受偿的权利
D.在同一标的物上存在数个抵押权时，顺序在先的抵押权人有优先于后次序抵押权人就抵押
物所卖得价款受清偿的权利
E.在债务人受破产宣告时，成立在前的抵押权人有优先受偿权
99.在不动产登记程序的登簿发证环节，不动产登记簿记载的内容有（
）。
A.不动产的宗地面积、坐落、界址、房屋面积、用途、交易价格等自然状况
B.权利人、权利类型、登记类型、登记原因、权利变化等权属状况
C.可能涉及他人利害关系的登记
D.涉及不动产权利限制、提示的事项
E.不动产的登记费用
100.个人住房贷款一般采纳的担保方式包括（
）。
A.抵押方式
B.无抵押贷款
C.质押方式
D.保证方式
E.无质押贷款《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
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2023 年房地产经纪人协理《房地产经纪综合能力》考前模拟卷参考答案
一、单项选择题
1.【答案】B
【解析】根据《商品房销售明码标价规定》，房地产经纪机构应当在商品房交易场所的醒目
位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电
脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。商品房销售明码标
价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉
举报电话。商品房销售明码标价实行“一房一标”。
2.【答案】C
【解析】共同共有房屋的买卖条件较为严苛。除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须
经全体共同共有人同意；而按份共有人处分共有房屋时，经占份额 2/3 以上的按份共有人同
意即可。
3.【答案】D
【解析】房产分丘图以丘为单位绘制，是房产分幅图的局部明细图，是绘制不动产权证附图
的基本图，比例尺在 1：100～1：1000 之间。
房产分丘图表示的内容除了房产分幅图表示的内容，还有房屋权界线、界址点、界址点号、
房角点、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。
4.【答案】D
【解析】在贷款审批程序中，贷款银行收到借款人的资料后，从个人信用、抵押物价值和借
款人的条件等方面进行贷款审查。借款人在达到了上述两项要求后，贷款银行还要根据规定
对借款人的条件进一步审查，内容包括：借款人的收入及财产证明、贷款的额度（包括成数
和总额）、婚姻状况及配偶的认可。凡符合贷款条件的就可安排签订贷款合同。
5.【答案】C
【解析】房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营
和其他房地产活动。其中，房地产租赁经营、物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；
房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。其中，房地产估价业主要是
分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买
卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税、租赁、保险等提供价值参考依据。
6.【答案】C
【解析】房地产经纪人协理、房地产经纪人和高级房地产经纪人都属于国家的专业技术人员，
按照《专业技术人员继续教育规定》（
2015 年人社部令第 25 号）第八条规定，专业技术人
员参加继续教育的时间，每年累计应不少于 90 学时，其中，专业科目一般不少于总学时的
三分之二。
7.【答案】C
【解析】供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。根
据经济学原理，价格随着供求关系的变化而上下浮动，与供给负相关，与需求正相关。房地
产价格作为价格的一种，同样受房地产市场供求的影响，即当房地产供给大于需求时，房地
产价格将下跌，当房地产供给满足不了需求时，房地产价格将上涨。
8.【答案】C《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
【解析】出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行
合同的，按照下列顺序确定履行合同的承租人：
①已经合法占有租赁房屋的；
②已经办理登记备案手续的；
③合同成立在先的。
付某现正在合法占有租赁房屋，因此首先确定其为承租人。
9.【答案】B
【解析】中央机构编制委员会印发了《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》（中央编
办发[2013]134 号），确定国土资源部负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、
海域登记等不动产登记工作。
10.【答案】D
【解析】出租房屋的权益状况包括：规划设计条件、土地使用期限、共有情况、用益物权设
立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、
权属清晰情况等。出租房屋的所有权是单独所有还是共有，共有是共同共有还是按份共有，
是否设有抵押权、地役权等，产权有无纠纷等，都会影响租金。例如，共有的房地产。如果
共有人较多，对于出租房屋的维护、修缮、处分等达成共识较难，会影响承租人使用房屋，
进而影响租金。
11.【答案】D
【解析】《民法典》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以
申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，
登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异
议登记。
12.【答案】C
【解析】房地产经纪活动的客体包括各种类型的房地产，不仅包括二手房，还包括新建商品
房；不仅包括住宅，还包括商业用房、写字楼、工业用房等非住房；不仅包括房屋，还包括
房地产开发用地、房地产开发项目等。目前，二手住房和新建商品住房是房地产经纪活动的
主要客体。
13.【答案】A
【解析】物权的变动是物权的产生、变更和消灭的总称。从权利主体方面观察，即物权的取
得、变更和丧失。物权的产生即物权人取得了物权，它在特定的权利主体与不特定的义务主
体之间形成了物权法律关系，并使特定的物与物权人相结合。
14.【答案】A
【解析】直营和特许经营模式的最大区别是连锁店投资方不同，由总部直接投资设立门店的
是直营模式，由被特许方投资设立门店的是特许经营模式。如果一家房地产经纪机构的连锁
门店当中既有直营门店也有特许加盟的门店，则这家机构就是混合模式的房地产经纪机构。
另外，由特许人和被特许人共同出资设立门店的模式，介于直营和加盟之间，称为参股模式。
15.【答案】B
【解析】转让新建商品房并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。税法准予纳税人
从转让收入额中减除的扣除项目包括如下几项：
①取得土地使用权所支付的金额；
第 19 页《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
②房地产开发成本；
③房地产开发费用；
④与转让房地产有关的税金；
⑤其他扣除项目；
16.【答案】A
【解析】登记是物权公示最主要的方法。除另有规定外，因当事人之间的法律行为导致不动
产物权的设立、变更、转让和消灭，均应当依法申请登记，自记载于不动产登记簿时发生效
力；未经登记，不发生效力。不动产物权登记生效的情形主要有：买卖、交换、赠与、分割
房地产登记；基于合同约定抵押房地产登记；已登记房地产权利的变更、更正、注销登记等。
17.【答案】B
【解析】住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和
更新、改造的资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，转让房屋时，结余维修资
金不予退还，随房屋所有权同时转移。
18.【答案】C
【解析】个人所得税适用税率为 20%，对个人转让自用 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房
取得的所得，免征个人所得税。
19.【答案】C
【解析】异议登记申请人应当在异议登记之日起 15 日内，提交人民法院受理通知书、仲裁
委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。异议登记
失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。
20.【答案】B
【解析】就房地产经纪而言，按服务方式分类，主要分为：
①房地产居间；
②房地产代理。
其中，房地产居间是起源最早的房地产经纪方式。房地产代理是指房地产经纪机构及房地产
经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委
托人收取佣金的经纪行为。在房地产经纪的发展历史中，房地产代理逐步取代了起源更早的
房地产居间，而成为许多发达国家房地产经纪的主流方式。
21.【答案】A
【解析】房屋租赁合同为诺成性合同，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。
出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。
22.【答案】C
【解析】在个人住房贷款中，贷款额度是指借款人可以向贷款人借款的限额。贷款人一般会
用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，如：
①贷款金额不得超过某一最高金额；
②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；
③贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有
限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作
为贷款金额。
23.【答案】D
第 20 页《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
【解析】房屋租赁合同属于财产租赁合同的一种重要形式，与一般财产租赁合同相比具有如
下特征：
①房屋租赁合同以房屋为标的物，移转的是房屋的使用权；
②期限最长不得超过二十年。
③合同的相对性会受到法律的一定限制；
D 项，期限不超过七十年的是住宅型《商品房买卖合同》。
24.【答案】D
【解析】市场价是指某种房地产在市场上的平均交易价格，一般以一些类似房地产的成交价
格为基础测算，但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算，而是在平均之前剔除
偶然的和不正常的因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异。
25.【答案】A
【解析】更正登记是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记。《民法典》规定，权
利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有误的，权利人、利害关系可以向不动产登
记机构申请更正登记。变更登记是指不动产物权的权利归属主体不变，而只是不动产登记的
其他内容发生变化时进行的登记。
26.【答案】A
【解析】由于房地产具有独一无二、不可移动、价值量大等不同于一般商品的特性，房屋买
卖市场主要具备垄断竞争性、区域性、周期性、易于形成泡沫的特点。其中，由于房屋买卖
市场的垄断竞争性，房地产市场上在售的房地产商品各不相同，不存在大量可替代的产品，
竞争往往不够充分，因此不能实现完全竞争。
27.【答案】C
【解析】变更登记，是指不动产物权的权利归属主体不变，而只是不动产登记的其他内容发
生变化时进行的登记。如王某自建的房屋已办理了房屋所有权登记，因生活需要，王某依法
在原房屋上又加建一层，房屋面积增加了 100m 2。该房屋所有权属王某没有变化，但房屋的
面积发生了变化，王某应当向不动产登记机构申请变更登记。
28.【答案】B
【解析】预告登记是指为了确保债权的实现和物权的获得，按照约定向不动产登记机构申请
办理的预先登记。最常见的预告登记是预购商品房的预告登记。《民法典》规定：当事人签
订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申
请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
29.【答案】B
【解析】贷款期限是指借款人应还清全部贷款本息的期限。贷款期限由贷款人和借款人根据
实际情况商定，但一般有最长贷款期限的规定，如个人住房贷款期限最长为 30 年。贷款人
在为借款人确定还款年限时一般以其年龄和房龄作为基础，年龄越小，其贷款年限越长，年
龄越大，贷款年限则较短；房龄越短，其贷款年限越长，房龄越长，贷款年限则较短。
30.【答案】B
【解析】套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中，封闭
的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
31.【答案】D
第 21 页《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
第 22 页
【解析】根据层数或高度，建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。其中，
住宅根据层数，分为：①低层住宅（
1～3 层）；②多层住宅（
4～6 层）；③中高层住宅（
7～
9 层）；④高层住宅（10 层及以上）。
32.【答案】B
【解析】全国施行统一的住房公积金贷款利率，贷款利率由中国人民银行提出，经征求国务
院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。公积金贷款期限最长不超过 30 年。
33.【答案】D
【解析】《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
①属于违法建筑的；
②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
③违反规定改变房屋使用性质的；
④法律、法规规定禁止出租的其他情形的。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人
员居住。
34.【答案】B
【解析】按贷款成数计算，李某的最高贷款额度为：100×60%＝60（万元）。又该城市规定，
单笔最高贷款金额不超过 35 万元，则李某住房公积金的最高贷款额度为 35 万元，其首付款
为：100－35＝65（万元）。
35.【答案】C
【解析】不动产登记制度作为《民法典》的一项重要制度，在提高政府治理效率，方便群众
和企业办事等方面都具有重要意义。国家实施不动产登记的目的，具体来说有以下几方面：
①保护不动产权利人的合法权益；
②维护不动产交易安全；
③利于国家对不动产进行管理、征收赋税和进行宏观调控。
36.【答案】C
【解析】《房地产经纪管理办法》是整个房地产经纪行业发展多年以后，第一部专门的房地
产经纪行业管理规章，经纪机构在操作业务时有明确的统一标准，对交易资金监管、经纪从
业人员要求等再次作了要求，同时也有对构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台等提出
了新的举措。
37.【答案】D
【解析】不动产登记簿，是指由不动产登记机构依法制作的，对某一特定地域辖区内的不动
产及其上的权利状况加以记载的具有法律效力的官方记录。《民法典》规定，“不动产物权
的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于登记簿时发生效力”，“不
动产登记簿是物权归属和内容的根据”。
38.【答案】B
【解析】以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告
知承租人。原租赁合同继续有效。
39.【答案】A
【解析】建筑排水系统按其排放的性质，一般可分为：
①生活污水排水系统；
②生产废水排水系统；《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
③雨水排水系统。
一般房地产交易中，客户对生活污水的排放（特别是卫生间排水）较为关心，作为房地产经
纪人员需要熟悉其方式及特点。
40.【答案】A
【解析】全国施行统一的住房公积金贷款利率，贷款利率由中国人民银行提出，经征求国务
院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。
41.【答案】B
【解析】电梯的设置首先应考虑安全可靠，方便用户，其次才是经济。一般一部电梯的设计
服务人数在 400 人以上，服务面积为 450～650m 2。
42.【答案】C
【解析】缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统
计部门公布的上—年度职工月平均工资的 2 或 3 倍。
43.【答案】A
【解析】房屋所有权人通过买卖等其他合法方式将房屋所有权和国有建设用地使用权转移给
他人的主要情形有：
①买卖房屋；
②赠与房屋；
③继承或接受遗赠房屋；
④互换房屋；
⑤用房屋出资等。办理继承、受遗赠房屋所有权转移登记，由继承人、受遗赠人单方申请。
44.【答案】B
【解析】房地产的特性包括：
①不可移动；
②独一无二；
③寿命长久；
④供给有限；
⑤价值较大；
⑥用途多样；
⑦相互影响；
⑧易受限制；
⑨难以变现；
⑩保值增值。
其中，房地产的不可移动性决定了房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，
而是一个地区性市场（一般一个城市是一个市场），其供求状况、价格水平及价格走势等都
是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至是反向的。
45.【答案】B
【解析】目前，在偿还房地产贷款过程中，常用的还款方式有等额本息还款法和等额本金还
款法。
等额本息还款法适用于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。而等额本金还款法
比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。
第 23 页《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
46.【答案】D
【解析】D 项属于所有权变更。
房地产所有权转移包括：
①买卖；
②赠与；
③继承；
④同一所有权人所有的房屋分割为不同所有权人所有；
⑤产权互换；
⑥兼并、合并、分立；
⑦作价入股；
⑧根据生效法律文书确认产权。
47.【答案】D
【解析】对于不同性质企业的房地产抵押规定包括：
①国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理
的有关规定；
②以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报
其上级主管机关备案；
③以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但
企业章程另有约定的除外；
④以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企
业章程另有约定的除外。
⑤有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过企业的经
营期限。
48.【答案】C
【解析】不动产登记资料包括：不动产登记簿等不动产登记结果资料和不动产登记原始资料。
其中，不动产登记原始资料包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登
记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。
49.【答案】C
【解析】房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经
营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。在国民经济产业分类
中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。
50.【答案】A
【解析】住宅类不动产登记费按件向登记申请人收取，当事各方共同申请登记的，由登记为
不动产权利人的一方缴纳。单独申请宅基地使用权登记的，属于只收取不动产权属证书工本
费的情形。农民利用宅基地建造的住房登记，不收取房屋登记费，仅收取 10 元的房屋权属
证书工本费。
51.【答案】D
【解析】市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市
场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。
52.【答案】D
第 24 页《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
【解析】商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日
内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
53.【答案】A
【解析】现房是指已建造完成、可直接使用的建筑物。现房按照交易的次数，可分为新房（俗
称一手房）和旧房（俗称二手房）。
54.【答案】D
【解析】①临时性建筑，5 年；
②易于替换结构构件的建筑，25 年；
③普通建筑和构筑物，50 年；
④纪念性建筑和特别重要的建筑，100 年。
55.【答案】A
【解析】法律意义上的物通常根据其实物是否可以自由移动分为：
①动产，指自行能够移动或者用外力能够移动，并且其性质和价值不会改变的财产，如牲畜、
家禽和汽车、家具、电器之类；
②不动产，指不能移动的财产，如土地、房屋及附着于土地、房屋上不可分离的部分（如树
木和安装在房屋中的给水、排水、采暖、电梯等设备）。
56.【答案】C
【解析】新建商品房预售应当达到下列条件：
①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
②持有建设工程规划许可证和施工许可证；
③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经
确定施工进度和竣工交付日期；
④取得《商品房预售许可证》。C 项属于商品房现售应当符合的条件。
57.【答案】D
【解析】房地产经纪是房地产市场运行的润滑剂，是知识密集和劳动密集的行业。
58.【答案】C
【解析】城市维护建设税实行地区差别比例税率，其纳税税率视纳税人所在地点不同而异。
所在城市市区的按税率 7%征税；在县城、建制镇、工矿区的按税率 5%征税；其他按税率 1%
征税。
59.【答案】C
【解析】熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的
土地。按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地又可分为以下三种类型的土地：
①“三通一平”，一般是指通路、通水、通电和场地平整；
②“五通一平”，一般是指具有了道路、供水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地
平整；
③“七通一平”，一般是指具有了道路、供水、排水、电力、通信、燃气、热力等基础设施
条件以及场地平整。
60.【答案】D
【解析】住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修
和更新、改造的资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中维修和更新、
第 25 页《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
改造。商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金，
每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造
价的 5%～8%，所以该业主交存首期住宅专项维修资金的数额为 12～19.2 万元。
61.【答案】B
【解析】公租房租赁期限一般不超过 5 年。租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单
位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人
明确说明。
62.【答案】D
【解析】钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。从多
层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构。该结构的类型具体有：框架结构、框架剪
力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。
63.【答案】A
【解析】AB 两项，《商品房屋租赁管理办法》规定，出租住房的，应当以原设计的房间为
最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
C 项，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
D 项，在房屋内打隔断，将原本只适合最多几个人居住的空间出租给几十人居住，是属于“群
租房”的情形，这一行为是相关法律法规所禁止的。
64.【答案】C
【解析】从建筑总平面图中一般可以看出下列内容：
①该建筑场地的位置、数量、大小及形状。
②新建建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置关系。
③场地内的道路布置与绿化安排。
④新建建筑物的朝向。
⑤新建建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高。
⑥扩建建筑物的预留地。图中小区共有 7 幢楼。
65.【答案】C
【解析】砖混结构建筑的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、
屋面板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架和钢屋架。这类建筑物的层数一般在 6 层以下，
造价较低，抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。
66.【答案】D
【解析】变更登记是指不动产物权的权利归属主体不变，而只是不动产登记的其他内容发生
变化时进行的登记。
67.【答案】C
【解析】梁是跨过空间将楼面或屋面荷载传递到柱或墙上的横向承重构件。圈梁主要是为了
提高建筑物整体结构的稳定性，沿着建筑物的全部外墙和部分内墙设置的连续封闭的梁。过
梁是设置在门窗等洞口上方的承受上部荷载的构件。
68.【答案】B
【解析】房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、
场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、
第 26 页《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
出租建成后的房屋。房地产开发经营业具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、
附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。房地产开发企业的收入具有不连续性。
69.【答案】D
【解析】房地产经纪活动的主体是房地产经纪机构和房地产经纪人员，为促成房地产交易，
向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金。
70.【答案】C
【解析】房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：
①房屋租赁合同；
②房屋租赁当事人身份证明；
③合法拥有房屋所有权的证明；
④直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。
71.【答案】D
【解析】2016 年 2 月，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住
房信贷政策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住
房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点；对
拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住推进再次申请商业性个人住房
贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于 30%。
72.【答案】D
【解析】对于房地产经纪机构代理销售商品房项目的，在销售现场明显位置应明示商品房销
售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。批准销售商品房的有关证明文件是指房地产管
理部门签发的商品房项目销售许可证或预售许可证。
73.【答案】C
【解析】C 项，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋
受让人继续有效。
74.【答案】A
【解析】缴存住房公积金的对象包括：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、
城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工都应按
月缴存住房公积金。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公
积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。
75.【答案】C
【解析】房屋买卖市场的特点包括：
①垄断竞争性。房地产不像普通商品可以做到标准化生产、市场上存在大量可替代的产品、
相互之间竞争充分，房地产商品各不相同，具有垄断竞争的特征。
②区域性。房屋买卖市场是典型的区域市场，不同的城市之间房地产市场的规模、价格水平
等差异很大。
③周期性。房地产市场周期主要体现在房地产的价格、成交量、房地产开发投资等指标的周
期性变化，没有只涨不跌或只跌不涨的房地产价格，没有永远火爆的房地产市场。
④易于形成泡沫。过度的投机炒作会使房价大幅上涨，偏离其实际价值，产生价格泡沫。
76.【答案】B
第 27 页《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
【解析】房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》、
《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《中华人民共和国土地管理法实
施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《不
动产登记暂行条例》等。
77.【答案】D
【解析】《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构可以设立分支机构。但《个体工商
户登记管理办法》规定，个体工商户经登记机关登记的经营场所只能为一处。因此，个体工
商户性质的房地产经纪机构不可以设立分支机构。需要注意的是，房地产经纪机构设立的分
支机构可以独立开展房地产经纪业务、单独核算，但不具有法人资格。分支机构解散后，房
地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任。
78.【答案】A
【解析】一般房地产抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将
该财产抵押给债权人的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情
形，债权人有权就该财产优先受偿。
79.【答案】A
【解析】由于房地产具有独一无二、不可移动、价值量大等不同于一般商品的特性，房屋买
卖市场主要具备以下特点：
①垄断竞争性；
②区域性；
③周期性；
④易于形成泡沫。
80.【答案】B
【解析】房地产价格的特点包括：
①房地产价格与区位关系密切。
②房地产价格实质上是房地产权益的价格。
房地产是不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭是依照法律规定登记，因此房地产在交
易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、建设用地使用权或其他权利。
③房地产价格同时有买卖价格和租赁价格。
④房地产价格易受交易者的个别情况影响。
⑤房地产价格形成的时间通常较长。
二、多项选择题
81.【答案】CD
【解析】房地产经纪服务的特性有：
①房地产经纪服务的主体具有特殊性；
②房地产经纪服务的客体具有多样性；
③房地产经纪服务的内容具有服务性；
④房地产经纪服务具有有偿性。
82.【答案】BCD
第 28 页《房地产经纪综合能力》考前模拟卷
【解析】诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利，当时效期间届满时，义务人获得诉讼
时效抗辩权，权利人的请求权不受国家强制力保护的法律制度。但不是所有的请求权都适用
诉讼时效，《民法典》规定不适用诉讼时效的规定包括：
①请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；
②不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；
③请求支付抚养费、赡养费或者扶养费等。
83.【答案】BCE
【解析】根据建筑施工方法进行分类，房屋建筑可分为：
①现浇现砌式建筑，其主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成；
②预制装配式建筑，其主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成；
③部分现浇现砌、部分装配式建筑，其一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，
一部分构件（如楼板、楼梯）则采用在加工厂制成的预制构件。
AD 两项属于房屋建筑根据建筑结构的分类。
84.【答案】BC
【解析】教育费附加是为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，为增值税和消
费税之和的 3%。此外，各地按照地方政府规定还征收地方教育费附加，征收率为 2%。
85.【答案】ACDE
【解析】不动产登记以不动产物权为登记范围。
《不动产登记暂行条例》第五条规定，不动产登记的范围是：
①集体土地所有权；
②房屋等建筑物、构筑物所有权；
③森林、林木所有权；
④耕地、林地、草地等土地承包经营权；
⑤建设用地使用权；
⑥宅基地使用权；
⑦海域使用权；
⑧地役权；
⑨抵押权；
⑩法律规定需要登记的其他不动产权利。
86.【答案】CDE
【解析】不动产登记机构应当实地查看的情形包括：
①房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；
②在建建筑物抵押权登记；
③因不动产灭失导致的注销登记；
④不动产登记机构认为需要实地查看的情形。
对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请
人、利害关系人或者有关单位进行调查。
87.【答案】CD
【解析】定金是合同当事人一方为了保证合同的履行，在合同订立时预先给付对方当事人的
一定数额的金钱。定金罚则包括：
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①给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；
②收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；
③定金的数额由当事人约定的，但不能超过主合同标的额的 20%；
④如超过主合同标的额的 20%的，超过部分不作为定金。
88.【答案】CDE
【解析】《房屋登记办法》进一步明确，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转
移登记：
①买卖；
②互换；
③赠与；
④继承、受遗赠；
⑤以房屋出资入股。
89.【答案】ABCD
【解析】基础是建筑物底部与地基接触并把上部荷载传递给地基的承重构件，它支撑着其上
部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。根据基础的构造形式，基础分
为条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础和桩基础等。E 项，根据基础的受力性能分为
刚性基础和柔性基础。
90.【答案】ABD
【解析】不动产登记是不动产物权公示的方式。但并不是所有的不动产物权都必须经过登记
后才生效。根据《民法典》，不动产物权生效情形分为：
①登记生效；
②基于事实行为等情形生效；
③基于合同生效。
91.【答案】ABE
【解析】成套房屋的套内建筑面积由以下三部分组成：
①套内房屋使用面积；
②套内墙体面积；
③套内阳台建筑面积。
92.【答案】ABE
【解析】从因素影响的范围角度，可将影响房地产价格的因素分为一般因素、区域因素及个
别因素。其中，一般因素即对国家或某城市房地产价格普遍产生影响的因素，包括：
①社会因素；
②经济因素；
③行政因素；
④人口因素等。
CD 两项属于区域因素。
93.【答案】ABCD
【解析】签订房屋租赁合同的注意事项包括：
①房屋租赁合同的主体合格；
②房屋租赁合同应为书面合同；
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③房屋租赁合同标的物依法能够出租；
④不得违反规定分割出租。
94.【答案】ABCD
【解析】土地和房屋抵押权首次登记应当提交的申请材料有：登记申请书、申请人身份证明、
不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料。抵押合同可以是单独订立的书面合同，
也可以是主债权合同中的抵押条款。
95.【答案】BCE
【解析】本层共有建筑面积是指专为本层服务的共有建筑面积，如本层的共有走廊等。不计
入共有建筑面积的内容有：
①独立使用的地下室、车棚、车库；
②作为人防工程的地下室、避难室；
③用作公共休憩、绿化等场所的架空层；
④为建筑造型而建，但无实用功能的建筑面积。建在幢内与本幢相连，为多幢服务的设备、
管理用房，以及建在幢外与本幢不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分
摊的共有建筑面积。
96.【答案】ACE
【解析】法定继承适用以下情形：
①遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠；
②遗嘱继承人丧失继承权；
③遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的；
④遗嘱无效部分涉及的遗产；
⑤遗嘱未处分的遗产。
97.【答案】AD
【解析】按贷款所购住房交易形态，个人住房贷款分为：
①新建房个人住房贷款；
②存量房个人住房贷款。
而按贷款性质划分根据贷款性质，个人住房贷款分为：
①商业性个人住房贷款；
②住房公积金贷款；
③个人住房组合贷款。
98.【答案】BDE
【解析】抵押权的优先受偿效力是指抵押权人在债务人到期未能清偿债务时，可依法律规定
就抵押物优先变价而获得清偿的法律效力。抵押权的优先受偿性表现在以下三个方面：
①与债务人的其他普通债权人相比，抵押权人就抵押物卖得的价款有优先受偿的权利；
②在同—标的物上存在多个抵押权时，登记顺序在先的抵押权优先清偿，顺序相同的抵押权
按债权比例清偿；
③在债务人受破产宣告时，成立在前的抵押权不受破产宣告的影响，抵押权人可以从抵押物
变现价款中优先受偿。
99.【答案】ABD
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【解析】不动产登记簿是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。不动产登记
簿记载的内容包括：
①不动产的宗地面积、坐落、界址、房屋面积、用途、交易价格等自然状况；
②权利人、权利类型、登记类型、登记原因、权利变化等权属状况；
③涉及不动产权利限制、提示的事项等。
100.【答案】ACD
【解析】在申请个人住房贷款时，银行会要求借款人提供担保。个人住房贷款一般采纳以下
担保方式：
①抵押方式；
②质押方式；
③保证方式；
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