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2022年房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷(下半年)
中建教育 / 2023-05-27

 

教研组编著
房地产经纪人协
考前
拟卷房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
2022 年房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷(下半年)
一、单选题(共 80 题,每题 1 分。每题的备选答案中只有 1 个最符合题意)
1.王某购买了一套二手房,面积为 80m 2。两年后,王某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲
公司)出售。甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同。甲公司与王某签
订的房屋出售委托合同,属于( )。
A.买方居间(中介)合同
B.卖方代理合同
C.买方代理合同
D.卖方居间(中介)合同
2.分类检索是遵循快速检索、查询的规则,分级别一级分类、二级分类、三级分类、四级分
类……,这体现的房源分类原则是( )。
A.简单实用原则
B.按级分类原则
C.产品性质原则
D.主次分明原则
3.购房人通过房地产经纪机构居间介绍购买了房屋后,委托该房地产经纪机构办理抵押贷款,
该房地产经纪机构( )。
A.可以收取一定费用
B.只能代替银行收费
C.只能收取交通费等必要费用
D.不能收取任何费用
4.房源的法律属性主要包括物业的用途及( )。
A.新旧程度
B.建筑外观
C.市场价格
D.权属状态
5.作为专门代拟合同的房地产经纪人员需要保管一份核对无误的( )存档备案。
A.纸质合同
B.电子合同
C.买卖合同复印件
1房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
D.空白合同
6.关于发布新建商品房房源广告要求的表述中,错误的是( )。
A.房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容
B.房地产广告可以利用其他项目的形象、环境
C.房地产广告中涉及面积的,应当表明是建筑面积或者使用面积
D.房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容
7.房屋所有权人按照有关登记办法的规定,向房屋所在地的( )申请产权登记。
A.房地产管理部门
B.当地县级以上人民政府
C.不动产登记部门
D.建筑行政主管部门
8.房源信息整理过程中最关键的工作是( )。
A.房源信息的共享
B.房源信息的维护
C.房源信息的分类
D.房源信息的记录和储存
9.下列关于代办不动产抵押权登记的流程,说法错误的是( )。
A.交付材料时,如果本人无法到场,委托他人办理的,提供经过公证的授权委托书即可
B.在接收委托人提供的相关材料时,要注意签收并妥善保管
C.将抵押合同、不动产权证书等资料递送当地不动产登记部门,领取领证回执单
D.与委托人签订不动产登记代办合同,收取代办服务费
10.同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,第一顺序履行合同的承租人是( )。
A.已经办理登记备案手续的
B.已经合法占有租赁房屋的
C.合同成立在先的
D.合同中房屋租金最高的
11.委托人作为房地产权利人委托出售房屋的,应当签订( )。
A.房屋承购经纪服务合同
2房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
B.房屋出售经纪服务合同
C.房屋出租经纪服务合同
D.房屋承租经纪服务合同
12.经纪门店作为发布房源信息的重要渠道,其劣势为( )。
A.发布速度慢
B.发布成本高
C.信息量小
D.受到时间限制
13.不动产登记委托人为自然人时,查看委托人提供的身份证件,境内年满( )周岁的自
然人应提交居民身份证。
A.十四
B.十六
C.十八
D.二十
14.房地产交易合同签订完成后,因交易双方违约导致合同不能履行,服务费用的处理方式
是( )。
A.全部退还
B.退还一半
C.不必退还
D.双方商议
15.房地产经纪人在与业主接洽、相互沟通了解的过程中,( )是获取委托的关键。
A.能否获得业主的信任
B.能否提供尽可能多的房源
C.能否充分理解客户的需求
D.能否提供专业意见
16.房地产经纪人采用网络方式接待客户,务必在推荐房源信息时注意其( )。
A.集中性
B.多样性
C.全面性
3房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
D.真实性
17.房地产经纪合同是双务合同,双方当事人存在着( )关系。
A.互为对价
B.互为等价
C.权利相对
D.义务相对
18.下列行为属于存量住房买卖、租赁经纪业务流程环节之一的是( )。
A.佣金结算
B.经纪人培训
C.物业投资
D.物业开发
19.下列关于“养客”的表述中,正确的是( )。
A.与客户培养关系
B.运用经纪人的知识和服务使潜在客户变为真正的顾客
C.潜在的客户需要时间去培养
D.为客户免费提供市场信息
20.因为房源具有动态性等特点,有关资料会随时变化,房地产经纪人还应及时对房源信息
进行更新,以保证房源的( )。
A.可持续性
B.完整性
C.有效性
D.准确性
21.房地产经纪人员在房屋查验过程中,对房屋产权的确认,应以( )为准。
A.出售方口头陈述
B.房地产权属管理部门登记的产权信息
C.出售方出示的产权书面说明
D.房屋买卖合同
22.有意向在近期购房,前来咨询了解市场行情的客户属于( )。
4房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
A.引导型
B.试探型
C.加强型
D.成熟型
23.在存量房租赁查验的前期准备阶段,房地产经纪人员需要准备的材料不包括( )。
A.各种验房工具
B.房屋状况说明书
C.房屋交接单
D.租赁合同
24.( )是房地产交易资金自行交割的优点。
A.资金安全有保障
B.交易风险较小
C.交易周期短
D.增加客户的信任感
25.根据房地产代理合同中委托人的义务,委托人( )。
A.不承担处理事务过程中的不利后果
B.不应该承担房地产经纪人受托处理事务的费用
C.负有支付房地产经纪人报酬的义务
D.承担在处理事务过程中发生的全部损失的赔偿责任
26.房源信息的更新应注意的事项不包括( )。
A.周期性访问
B.访问信息的累积
C.房源信息状态的及时更新
D.及时剔除已完成交易的房源
27.下列合同中,不可变更或者撤销的是( )。
A.因重大误解订立的合同
B.订立合同时显失公平的合同
C.一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同
D.双方自愿签订的合同
5房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
28.房地产经纪人受理委托业务后,收集所需标的物业信息,是指标的物业的物质状况、权
属状况和( )等方面的信息。
A.政策导向
B.环境状况
C.价格
D.供求
29.房地产经纪机构与委托人签订的房地产经纪服务合同的类型,应当根据( )确定。
A.房地产经纪机构的意愿
B.委托人的委托目的
C.委托人与机构协商
D.房地产经纪机构的制度规定
30.在存量房买卖居间(中介)业务中,房地产经纪机构提供的服务不包括( )。
A.房屋实地查看和权属调查
B.提供租赁信息
C.代办抵押贷款
D.提供买卖信息
31.下列关于客源信息开拓方法中的人际关系法的表述,错误的是( )。
A.人际关系法是指以自己认识的亲朋好友的信赖为基础,通过人际关系网络介绍客户的揽客
方法
B.这种揽客法不受时间、场地的限制,是经纪人个人可以操作的方法
C.运用这种方法时房地产经纪人必须培养自己的交际能力,不断结识新朋友,维护老朋友
D.这种揽客法成本较高
32.根据《民法典》,租赁期限不得超过( )年。
A.10
B.15
C.20
D.25
33.下列不属于客户道德风险的是( )。
A.“跳单”风险
6房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
B.利用伪造证件诈骗
C.对经纪人员人身安全的威胁
D.银行房地产抵押贷款的风险
34.房地产经纪人与客户初步接触的关键步骤是( )。
A.推荐房源
B.客户接待
C.实地看房
D.交易谈判
35.房地产经纪人在交易合同达成的业务环节中,主要工作是( ),签订交易合同。
A.协调交易价格
B.代理房屋过户手续
C.收取佣金
D.售后服务
36.装修的折旧年限通常是( )年。
A.5
B.8
C.10
D.12
37.一般而言,房地产经纪人应以标的物业的( )为基准来协调交易双方,必要时还可借
助房地产估价机构的力量。
A.实际价值
B.理论价值
C.评估价值
D.客观市场价值
38.客源信息得以有效利用,发挥最大作用的基础和前提是( )。
A.客源信息分类
B.客源信息收集
C.客源开发策略
D.客源信息管理
7房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
39.房屋实物状况建筑规模的查看内容中,相关的房屋面积不包括( )。
A.建筑面积
B.使用面积
C.营业面积
D.楼道面积
40.房地产经纪人与委托人签订房屋销售委托协议后,应在第一时间( )。
A.进行公证
B.核实房屋产权
C.收取委托佣金
D.了解最高销售价格
41.房地产经纪业务可分为基本业务和( )。
A.代理业务
B.跟踪业务
C.延伸业务
D.代办业务
42.以“帮助分析购房能力、市场行情,制定购房方案”的方式进行引导的客户类型是( )。
A.试探型
B.激励型
C.加强型
D.成熟型
43.押金不适用于( )中。
A.租赁合同
B.承包合同
C.买卖合同
D.医疗合同
44.某房地产经纪机构推出一年期“包年限租赁”经纪服务,其承租客户在一年内因房主原
因被迫撤离租赁房屋的,该机构应当另外推荐其他房源,但( )。
A.不能另外收费
B.只能收看房费
8房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
C.只能收信息费
D.只能收劳务费
45.下列属于房地产经纪合同应当约定内容的是( )。
A.发票的样式和内容
B.佣金的支付标准
C.投诉方式和渠道
D.房地产经纪业务流程
46.在房源信息共享形式中,公盘制的缺点是( )。
A.房源信息利用率低
B.房源信息容易外泄
C.获得经纪服务佣金少
D.房源信息时效性差
47.房地产经纪人在审查购房客户资格时,限制民事行为能力人在房屋买卖过程中,由( )
代为签署合同。
A.第三人
B.照看人
C.委托人
D.法定代理人
48.人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋,在裁定拍卖、变卖或
者抵债后,应当给予被执行人( )的宽限期。
A.6 个月
B.5 个月
C.7 个月
D.1 年
49.下列各项中,不属于商品房项目中的物业管理情况的是( )。
A.前期物业管理
B.当前物业管理公司名称
C.管理规约的情况
D.物业管理的收费情况
9房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
50.下列不属于商品房买卖(预售)合同风险防范工作的是( )。
A.土地与开发情况说明
B.物业管理的说明
C.房屋图纸与结构的确认
D.合同备案的约定
51.在存量房租赁经纪业务中,房源信息是指( )的信息。
A.出租方和委托求租房屋
B.承租方和委托出租房屋
C.出租方和委托出租房屋
D.承租方和委托求租房屋
52.针对购买需求强烈的并且购买力较强的客户,房地产经纪人应( )。
A.长期培养
B.重点跟踪
C.保持一般性沟通
D.不断了解客户需求
53.适合在社区开拓客源信息的方法是( )。
A.讲座揽客法
B.会员揽客法
C.团体揽客法
D.互联网开发法
54.存量房买卖查验的前期准备工作不包括( )。
A.卖方身份证
B.房屋钥匙
C.购房合同
D.竣工验收备案表
55.在房源推荐中,如果选择合作推荐,卖方代理人获得( )佣金。
A.15%
B.20%
C.25%
10房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
D.50%
56.房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同,保存期应至少保存( )年。
A.1
B.2
C.5
D.10
57.下列关于房地产经纪服务合同委托期限的说法,错误的是( )。
A.委托期限的界定,有利于督促房地产经纪机构增强紧迫感
B.若需要变更合同条款的,经双方协商一致,可达成补充协议
C.合同履行期间,一方如有确凿证据证明对方的行为严重影响自己的利益,必须终止合同的,
可于委托期限届满前,书面通知对方解除本协议
D.合同履行期间,任何一方变更合同条款的,应口头通知对方
58.下列属于政府主管部门网站掌握的价格信息的特点的是( )。
A.权威有效
B.内容全面
C.时效性好
D.真实性强
59.有了一段时间的市场了解、资金基本到位,但仍未形成购房意愿的客户属于( )客户。
A.试探型
B.加强型
C.成熟型
D.关注型
60.在房屋租赁过程中,承租客户关心的租金问题是( )。
A.租金越低越好
B.自己的消费支出获得最大效用
C.收益水平提高
D.服务费用与服务感受相一致
61.下列属于房屋物业管理状况查看内容的是( )。
11房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
A.物业权属
B.地段等级
C.装修情况
D.物业服务项目
62.房地产经纪服务合同应至少保存( )年。
A.3
B.10
C.5
D.15
63.房源不仅包括委托出售或出租的房屋,还包括该房屋的( )。
A.经纪人
B.物业管理者
C.户主
D.业主
64.房源的开拓要遵循真实性、及时性和( )原则。
A.集中性
B.规范性
C.合法性
D.共享性
65.规范区分所有建筑物或建筑区划内业主权利、义务、责任的由买受人提供的法律文件是
( )。
A.商品房买卖合同
B.前期物业管理合同
C.业主临时管理规约
D.书面交房通知
66.( )是指购房人在支付房款首付之后,剩余款项向银行申请抵押贷款支付的方式。
A.住房公积金贷款
B.商业贷款
C.政策性银行贷款
12房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
D.个人贷款
67.房地产经纪人为买房客户提供多套房源供其选择,这表明房源具有( )的特征。
A.独家性
B.动态性
C.多样性
D.可替代性
68.随着现代信息技术的快速发展,( )已成为房地产经纪机构搜集和发布房源信息的重要
途径。
A.门店接待
B.网络媒体
C.老客户推荐
D.派发宣传单
69.当房地产经纪人实地勘查一套住宅房源后,发现该住宅所有权证所载面积小于实际面积
时,该房地产经纪人正确的做法是( )。
A.删除该房源信息
B.建议房源业主提高出售报价
C.向房源业主隐瞒以加快成交速度
D.向房源业主说明并在房屋状况说明书中标注
70.不动产登记委托人为自然人时,查看委托人提供的身份证件,境内年满( )周岁的自
然人应提交居民身份证。
A.十四
B.十六
C.十八
D.二十
71.在房地产经纪行业,房地产经纪人在存量房交易过程中多起到( )的角色。
A.交易撮合
B.带客看房
C.居间服务
D.现场解说
13房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
72.房源价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主(委托方)心态的变
化而不断波动。表明房源具有( )。
A.环境影响性
B.差异性
C.不可替代性
D.动态性
73.企业的潜在消费者数据来自( )。
A.内部资料
B.外部数据
C.直接客户资料
D.间接客户资料
74.在房地产居间业务中,住宅类房源一般按其产权性质可以分为( )等。
A.商品住房、商铺、房改房、厂房
B.商品住房、土地、写字楼、廉租房
C.商品住房、廉租房、房改房、小产权房
D.收益性物业、商铺、写字楼、库房
75.下列关于代办不动产抵押权登记的流程,说法错误的是( )。
A.交付材料时,如果本人无法到场,委托他人办理的,提供经过公证的授权委托书即可
B.在接收委托人提供的相关材料时,要注意签收并妥善保管
C.将抵押合同、不动产权证书等资料递送当地不动产登记部门,领取领证回执单
D.与委托人签订不动产登记代办合同,收取代办服务费
76.关于房地产价格信息的运用,下列说法错误的是( )。
A.为制定房地产挂牌价格提供依据
B.为房地产交易谈判提供价格参考
C.为房地产市场投资宣传提供依据
D.利用价格趋势促进房源和客源的开发
77.商品房买卖合同中,对于面积误差处理没约定的,可以按照一定原则来处理。关于面积
误差比的处理原则,下列说法错误的是( )。
A.面积误差比的绝对值在 3%(含 3%)以内,据实结算
14房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
B.面积误差比的绝对值超过 3%,购房者可以要求解除合同
C.面积误差比的绝对值超过 3%,购房者不要求解除合同,3%以内据实结算,超过 3%的部分
由开发商承担
D.面积误差比在-3%(含-3%)以内,开发商双倍返还购房者
78.由财产损坏、法律责任及雇员遭受伤害或生病给公司带来的损失,属于企业风险中的( )。
A.价格风险
B.信用风险
C.纯粹风险
D.责任风险
79.下列关于违约金和保证金的说法,正确的是( )。
A.违约金具有补偿性和惩罚性
B.违约金一旦确定,不可更改
C.保证金与违约金一般可以同时适用
D.保证金与定金有相似之处,都有担保合同实现的作用,且都具有双倍返还功能
80.在房屋赠与的产权登记办理过程中,标准价、优惠价房屋赠与的,提交补交房价款证明
或满( )工龄的证明原件以及补交土地出让金的证明原件。
A.50 年
B.65 年
C.60 年
D.55 年
二、多选题(共 20 题,每题 2 分,每题备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。错选不得
分,少选且正确,每个选项得 0.5 分)
81.房地产经纪机构需了解租客的( )。
A.性别
B.租赁期限
C.年龄
D.职业
E.国籍地域
82.关于房地产经纪合同的说法,正确的有( )。
15房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
A.合同标的是劳务服务
B.合同是有偿合同
C.合同当事人取得权利必须要支付相应代价
D.合同经备案才生效
E.合同一般要采用书面形式
83.在我国,根据标的房地产所处市场类型不同,可以将房地产经纪业务分为( )。
A.土地经纪业务
B.新建商品房经纪业务
C.存量房经纪业务
D.商业房地产经纪业务
E.公寓房地产经纪业务
84.在房地产卖方代理业务中,委托人可以是( )。
A.房地产开发公司
B.需要购买房屋的个人
C.需要承租房屋的机构
D.存量房所有者
E.出租房屋的业主
85.房地产投资具有的特点是( )。
A.投资成本高
B.综合性强
C.风险大
D.回收期长
E.所需专业知识广
86.广告法开发客户信息的优点主要有( )。
A.成本低
B.获得的信息量大
C.间接推广了公司品牌
D.得到的客户信息准确
E.时效性较好
16房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
87.房地产经纪服务合同的作用包括( )。
A.维护和保证市场交易的安全与秩序
B.抬高交易价格
C.保障交易成本
D.有效保障合同当事人的合法权益
E.降低交易成本
88.客源管理是要掌握( )等资料。
A.客户基础资料
B.需求状况
C.交易记录
D.业主概况
E.房屋状况
89.独家委托对业主方的意义表现在( )。
A.避免多家中介公司为达成交易而迫使业主降价出售
B.更好地保护业主房产资料的隐私
C.最大限度调动经纪人的积极性
D.不利于增加房屋曝光度
E.不利于加快房产销售的速度
90.社区开发应遵循的原则有( )。
A.谨慎性
B.时效性
C.事先准备
D.周密筹划
E.避免扰民
91.实践中,房地产经纪人员代拟的合同主要是( )。
A.存量房买卖合同
B.新建商品房买卖合同
C.房屋租赁合同
D.新建商品房租赁合同
E.房地产交易合同
17房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
92.选择贷款银行主要考虑( )。
A.存款利率
B.还款方式
C.调息方式
D.贷款成数
E.银行的工作效率
93.详尽告知委托人相关税费政策的内容主要有( )。
A.权属性质
B.收取标准
C.交费主体
D.购买年限
E.税费种类
94.按照产权性质进行细分,住宅一般又可以分成商品住房、房改房、解困房、集资房、限
价商品住房、私房等等,其中,()不能上市交易。
A.房改房
B.限价商品住房
C.解困房
D.集资房
E.经济适用房
95.下列各项属于委托人的违约情形有( )。
A.虚假委托
B.合同履行中,变更合同条款
C.提供的资料不实
D.未能按时支付约定经纪服务费
E.实地看房时没有给予必要协助
96.下列情形中,承租人的优先购买权不被法院保护的有( )。
A.出租人将房屋出售给自己的子女的
B.出租人将房屋出售给自己的父母的
C.出租人通知承租人在十个工作日内未明确表示购买的
D.出租人通知承租人在十五个工作日内未明确表示购买的
18房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
E.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的
97.房地产经纪人员通常将房源的状态分为( )。
A.有用
B.有效
C.定金
D.签约
E.无效
98.《城市房地产管理法》规定,房地产交易包括( )。
A.房地产转让
B.房地产开发
C.房地产抵押
D.房地产权属登记
E.房屋租赁
99.下列情形中,适用交易资金自行交割的有( )。
A.存量房买卖中,房屋产权存在争议的
B.新建商品房买卖中定金的交割
C.已抵押、租赁的存量房买卖中的资金交割
D.新建商品房买卖中租金的交割
E.存量房买卖中,卖方为法人、其他组织,且交易双方对自行交割无异议的
100.对于买方不需贷款的情形,交易资金划转的基本流程包括( )。
A.签订资金监管协议
B.买方将交易资金存入监管账户
C.买方将首付款存入监管专用账户
D.办理不动产转移登记
E.划转交易资金
19房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
2022 年房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷(下半年)参考答案
1.【答案】B
【解析】根据房地产经纪服务的方式,可以分为房地产代理业务和房地产居间(中介)业务。
在居间(中介)业务中,房地产经纪机构属于中立的第三方,只为房地产交易双方提供撮合
服务或促进成交,而在代理业务中,房地产经纪机构只能代表交易双方中某一方的利益,故
分为买方代理和卖方代理。本案例中,王某委托甲房地产经纪公司出售房屋,甲公司派出房
地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同,故而该合同属于卖方代理合同。
2.【答案】B
【解析】房源分类管理主要是为了提高房地产经纪人对房源信息系统管理,提高房地产经纪
人的工作效率,实现快速查询、快速匹配、快速流通、快速成交。房源分类原则包括:
①按级分类原则;
②简单实用原则;
③主次分明原则。
其中,按级分类原则主要运用分类检索,分类检索就是遵循快速检索、查询的规则,分级别
一级分类、二级分类、三级分类、四级分类……这样有利于房源分类管理工作更系统、更清
晰化、更精细。
3.【答案】A
【解析】以房地产抵押作为取得金融机构贷款的担保,是房地产交易活动中通行的作法。贷
款的办理属于买卖合同签订以后买方的义务,但由于许多客户不了解办理贷款的流程或不愿
花费精力亲自办理,宁愿委托房地产经纪机构代为办理,房地产经纪机构也可因提供此类服
务而收取一定的费用。
4.【答案】D
【解析】从表征房源信息的各项指标来看,它不仅有物理指标、法律指标,还有非常关键的
“心理特征”。其中,房源信息的法律指标主要包括表征房屋的用途及其权属状态等的指标。
在我国,不动产的用途通常是固定不变的,只有经城市规划管理部门批准,其用途才可以变
更,否则就是违法变更使用用途。
5.【答案】A
【解析】经纪人员应特别注意网签上传的合同和纸质合同的一致性。为防止将来产生合同争
议,作为专门代拟合同的房地产经纪人员需要保管一份核对无误的纸质合同存档备查。
6.【答案】B
【解析】房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容。对项目情况进行的说明、渲染,
不得有悖社会良好风尚。房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。
房地产广告中涉及面积的,应当表明是建筑面积或者使用面积。房地产广告中不得出现融资
或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺。
20房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
7.【答案】C
【解析】广义的房地产产权登记是指在规定登记的范围内的土地使用权人和房屋所有权人按
照有关登记办法的规定,向房屋所在地的不动产登记部门申请产权登记。狭义的房地产产权
登记,只包括房屋所有权登记和房屋的他项权利登记。
8.【答案】D
【解析】房源信息的管理包括对房源信息的整理、共享、维护以及更新等内容,是使房源信
息得以有效利用,发挥最大作用的基础和前提。其中,房源信息的整理通常包括对房源信息
的分类、记录和储存几个环节。而房源信息的记录和储存是对分类后的房源信息进行具体的
文字整理过程,并加以恰当储存,这是房源信息整理过程中最关键的工作。
9.【答案】A
【解析】代办不动产抵押权登记的流程:①介绍相关政策及流程。②了解权属现状。③收集
相关材料。在接收委托人提供的相关材料时,要注意签收并妥善保管。与办理转移登记一样,
交付材料时,一般要求买卖双方亲自到场,如果本人无法到场,委托他人办理的,还应提供
受托人的身份证明以及经过公证的授权委托书。④签订委托合同。与委托人签订不动产登记
代办合同,收取代办服务费。⑤前往登记部门办理登记。将抵押合同、不动产权证书等资料
递送当地不动产登记部门,领取领证回执单。领取不动产登记证明。
10.【答案】B
【解析】按照有关司法解释,同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,按下列
顺序确定履行合同的承租人:①已经合法占有租赁房屋的;②已经办理登记备案手续的;③
合同成立在先的。
11.【答案】B
【解析】委托人作为房地产权利人委托出售、出租房地产的,应当签订房屋出售经纪服务合
同、房屋出租经纪服务合同;委托人作为求购、求租人的,应当签订房屋承购经纪服务合同、
房屋承租经纪服务合同。
12.【答案】C
【解析】房地产经纪门店是房地产经纪人员的办公场所,房地产经纪人员可以按照机构要求
的样式将房源信息展示在门店相应的位置,客户可以方便、直观地观察到门店中的房源信息,
到店内与经纪人员交流,委托房地产经纪机构开展经纪业务。经纪门店具有便于与客户互动
交流、信息更新速度快等优点,但发布房源信息量较小。
13.【答案】B
【解析】查看委托人提供的身份证件。境内年满十六周岁的自然人应提交居民身份证,未满
十六岁的自然人可以提交居民身份证,也可以提交户口簿作为身份证明。
14.【答案】C
【解析】房地产经纪基本服务完成的标志是房地产交易合同的签订,但签订交易合同并不意
21房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
味着交易能顺利完成,因交易双方违约导致交易合同不能履行,这种情况下,经纪服务合同
仍要履行,经纪机构不必退还服务费用。
15.【答案】A
【解析】业主愿意将房屋委托房地产经纪人出售或出租,主要是相信房地产经纪行业的专业
性与安全性,希望以专业化的经纪服务,安全而高效地将物业销售或出租出去。因此,经纪
人在与业主接洽、相互沟通了解的过程中,能否获得业主的信任,是获取委托的关键。
16.【答案】D
【解析】房地产经纪人采用网络方式接待客户,需要注意以下两点:①针对求购和求租客户,
房地产经纪人尤其应该注意推荐房源的真实性和表述的严谨性,因为聊天工具会留下文字证
据。一旦房地产经纪人推荐了假房源,客户可能会以此向相关部门投诉。②利用电脑通过文
字表达进行沟通与利用电话通过语言直接进行沟通,二者在沟通效果方面有一些差距。因此,
房地产经纪人利用网络接待客户后,还是要通过电话、面谈等方式,进一步了解客户的真实
需求。
17.【答案】A
【解析】双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同,是商品交换最为典型的
法律表现形式。在双务合同中,双方当事人之间存在着互为对价的关系。
18.【答案】A
【解析】存量住房买卖、租赁经纪业务流程包括:①客户开拓;②客户接待与业务洽谈;③
物业查验;④签订房地产经纪服务合同;⑤信息收集与传播;⑥引领买方(承租方)看房;
⑦协助交易达成;⑧产权过户与登记;⑨物业交接;⑩佣金结算;售后服务。
19.【答案】B
【解析】养客是客源开拓中的重要策略,是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极的购
买者的过程。潜在客户希望被告知购买信息,被传授专业的知识、提供专业的服务、以帮助
他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后,用自己的专业知识、经验和市场信息为
客户提供咨询,从而建立与消费者之间的信任关系。经纪人提供的信息越有价值,提供的解
决方案和咨询越有帮助,客户就会越信任,越容易达成交易和建立长期关系。客户某些时候
也会有不切实际的价格期望和要求,房地产经纪人通过市场信息的提供和分析,引导客户调
整期望,缩短供需差距。
20.【答案】C
【解析】因为房源具有动态性特点,随着市场变化、时间推移或业主心理变化等,房源状态
可能出现各种变化,房地产经纪人还应及时对房源信息进行更新,以确保房源的有效性。
21.【答案】B
【解析】房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中,产权调查是保证产权真实
性、准确性的主要手段,因而是房屋交易前必不可少的环节。房屋产权应以房地产权属管理
22房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
部门登记的产权信息为准。
22.【答案】B
【解析】在客户接待过程中,根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因
素可将客户分为以下四种类型:①试探型;②引导型;③加强型;④成熟型。其中,表现为
有意向在近期购房,前来咨询了解市场行情的客户属于试探型。
23.【答案】D
【解析】在存量房租赁查验的前期准备阶段,房地产经纪人员需要准备的材料包括:①各种
验房工具;②房屋状况说明书;③房屋交接单。D 项属于在存量房租赁查验的前期准备阶段
承租方需要准备的资料。
24.【答案】C
【解析】房地产交易资金自行交割的优点包括:
①操作简单。交易双方均同意即可完成,无须到相关部门办理繁琐的资料审核和审批手续。
②交易周期短。由于不受部门审批、审核的限制,资金划转一般在很短的时间内就能完成,
可以在短期内实现交易。
房地产交易资金自行交割的缺点是:在存量房交易中,对于买方而言,已交割资金的安全无
任何保障及约束,风险较大。
25.【答案】C
【解析】房地产代理合同中委托人的义务一般包括:①提供材料;②协助看房;③支付费用。
其权利一般包括:①知情权;②交易收入的所有权。
26.【答案】D
【解析】房源信息的时效性非常强,因此必须不断对房源信息进行更新,以保证其有效性。
一般来说,对房源信息的更新要注意以下几点:①周期性回访;②回访信息的累积;③房源
信息状态的及时更新。D 项,已完成交易的房源属于“无效房源”,不能剔除,因为随着时
间的推移,这种“无效房源”也有可能再次变为“有效房源”,从而再次实现交易。
27.【答案】D
【解析】根据我国《民法典》的规定,以下两种合同可变更或者撤销:①因重大误解订立的
合同和在订立合同时显失公平的合同。②一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在
违背真实意思的情况下订立的合同。
28.【答案】B
【解析】信息,是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人员受理委
托业务后,应主要收集三方面信息:①标的物业信息;②与标的物业相关的市场信息;③委
托方信息。其中,标的物业信息是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信
息。
29.【答案】B
23房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
【解析】房地产经纪机构与委托人签订的房地产经纪服务合同的类型,应当根据委托人的委
托目的确定。委托人作为房地产权利人,委托出售、出租房地产的,应当签订房屋出售经纪
服务合同、房屋出租经纪服务合同;委托人作为求购、求租人的,应当签订房屋承购经纪服
务合同、房屋承租经纪服务合同。签订的房地产经纪服务合同类型不同,开展的经纪服务流
程和标准也不同。
30.【答案】B
【解析】在存量房买卖居间(中介)业务中,房地产经纪机构提供的服务主要包括:①提供
买卖信息;②提供交易流程、交易风险、市场行情和交易政策咨询;③房屋实地查看和权属
调查;④发布信息及进行广告宣传;⑤协助议价、交易撮合、订立房屋买卖合同;⑥代办抵
押贷款(如有需要);⑦协助交易资金结算及监管;⑧协助缴纳税费,代办不动产登记(如
有需要);⑨协助交验房屋等。B 项,提供租赁信息属于存量房租赁居间(中介)业务中提
供的服务。
31.【答案】D
【解析】人际关系法不仅是指以自己认识的亲朋好友信赖为基础,通过人际关系网络介绍客
户,而且包括新的人际关系的开发。这种开拓客源的方法不受时间、场地的限制,是经纪人
个人可以操作的方法。房地产经纪人必须培养自己的交际沟通能力,不断结识新朋友,维护
老朋友,以自己的人格魅力争取他们的支持,介绍新客户。这种揽客法成本小,简便易行,
介绍来的客户效率高,成交可能性大。D 项,这种揽客法成本小,简便易行。
32.【答案】C
【解析】根据《民法典》,租赁期限不得超过 20 年。超过 20 年的,超过部分无效。租赁期
间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过 20 年。
33.【答案】D
【解析】银行房地产抵押贷款风险属于经纪业务对外合作的风险。
34.【答案】B
【解析】客户接待是与客户沟通是房地产经纪人工作的第一步,也是经纪人与客户建立联系
的关键一步,而接待水平是否专业,将决定经纪人能否与客户建立初步的信任关系,进而愿
意委托经纪人代理房地产交易业务。
35.【答案】A
【解析】在协助交易达成的业务环节中,房地产经纪人的主要工作为:①协调交易价格;②
促成交易;③协助或代理客户签订交易合同。
36.【答案】A
【解析】通常装修的折旧年限是五年,所以房龄稍长的房屋装修均已陈旧。但装修的查验重
点并不是新旧程度,而是通过装修的表面变化发现更严重的问题。
37.【答案】D
24房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
【解析】通常情况下,交易双方总是站在各自的立场上来判断房地产价格,因此,常常不能
就成交价格达成一致意见。这就需要房地产经纪人以专业的身份和经验来协调双方的认识。
一般而言,房地产经纪人应以标的物业的客观市场价值为基准来协调交易双方,必要时还可
借助房地产估价机构的力量。
38.【答案】D
【解析】客源信息的管理包括对客源信息的整理、共享以及维护和更新等内容,是使客源信
息得以有效利用,发挥最大作用的基础和前提。
39.【答案】D
【解析】房屋实物状况描述的建筑规模的内容主要是根据房屋的使用性质说明其面积、体积
等。面积方面有:①建筑面积;②套内建筑面积;③使用面积;④居住面积;⑤营业面积;
⑥可出租面积等。物流用的仓库一般要说明体积。
40.【答案】B
【解析】房地产经纪人与委托人签订独家委托协议或有委托意向后,应在第一时间核实产权,
既避免可能发生的诈骗行为,又能防止债务陷阱,保障客户及自身利益。
41.【答案】C
【解析】房地产经纪业务是指房地产经纪机构和经纪人员为获取报酬而从事的以促成房地产
交易为核心内容的主要工作。房地产经纪业务可分为:①基本业务,是指房地产经纪机构从
提供交易信息到促成交易合同签订这一阶段的主要工作;②延伸业务,是指交易达成后的代
办贷款、代办登记等后续服务。
42.【答案】C
【解析】在客户接待过程中,根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因
素可将客户划分为以下四种类型:①试探型;②引导型;③加强型;④成熟型。其中,房地
产经纪人针对加强型客户适宜采取的引导方式是帮助客户分析购房能力、市场行情,制订购
房方案(目标、贷款安排等)。
43.【答案】C
【解析】押金不同于定金,定金的适用范围不受限制,而押金适用的范围并不广泛,只适用
于租赁合同、承包合同、医疗合同等有限的合同中。而定金适用于买卖合同中。
44.【答案】A
【解析】房地产经纪机构推出“包年限租赁”服务,比如以一年为租赁服务年限,在一年内
如果非因委托人原因终止租赁合同的,被迫搬离租赁房源的。房地产经纪机构负责另外推荐
其他房源,保证其继续租赁而不需要另外支付经纪服务费。
45.【答案】B
【解析】房地产经纪服务合同的基本内容是关于房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、
实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的具体条款,应当包含以下内容:①房地产经纪服务
25房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
双方当事人的姓名(名称)、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员的情况;②房地产经
纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准;③服务费用及其支付方式;④合同当事人的权
利和义务;⑤委托期限;⑥违约责任和纠纷解决方式。
46.【答案】B
【解析】公盘制是指在一个房地产经纪企业内部,或者几个联盟房地产经纪企业之间,或者
一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业,将所有房源信息完全共享。公盘制的缺点
主要表现在不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性,部分经纪人为了个人的利益,
会出现“留盘”行为。而且,房源信息较容易外泄。
47.【答案】D
【解析】房地产经纪人在审查购房客户资格时,一定要注意限制民事行为能力人在房屋买卖
过程中,不能亲自履行签署合同,需由他的法定代理人代为签署合同。特别是遇到当事人精
神健康状况不良,根据相关法律规定,需经法院特别程序,认定其为限制民事行为能力人,
并由人民法院指定监护人,由其监护人代为签署合同。当然遇到这种情况,房地产经纪人需
要特别地小心谨慎。
48.【答案】A
【解析】人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋,在裁定拍卖、变
卖或者抵债后,应当给予被执行人 6 个月的宽限期。在此期限内,人民法院不得强制被执行
人及其扶养家属迁出该房屋。只有 6 个月的宽限期届满后,被执行人仍未迁出的,人民法院
才能强行迁出。强制迁出时,被执行人无法自行解决居住问题的,应由申请执行人为被执行
人及其所扶养家属提供临时住房。
49.【答案】B
【解析】在签约前房地产经纪人员应向买方客观介绍开发企业的实力、开发资质等级、信誉
度、项目及签约房源的具体情况,特别注意介绍其房屋质量、售后服务与物业管理等情况。
因此,经纪人员应详细介绍前期物业管理和管理规约、物业管理费用等物业管理事项。
50.【答案】B
【解析】商品房预售由于是销售尚未建成的房屋,因此客观上存在一定的法律风险,特别是
买方通常已经支付了部分房款,是否能够按时交付房屋、房屋质量是否达到合同要求等均存
在不确定的因素。因此,房地产经纪人员应提示合同可能存在的主要风险,做好以下风险防
范工作:①土地与开发情况说明;②房屋图纸与结构的确认;③宣传资料与广告明示内容写
入合同;④面积误差条款的约定;⑤合同备案的约定;⑥相关费用的负担与前期物业管理的
约定;⑦交付和保修及风险责任的约定;⑧定金罚则的提示;⑨合同附件和补充条款的说明。
B 项属于商品房买卖(现售)合同风险防范工作内容。
51.【答案】C
【解析】在存量房租赁经纪业务中,房源信息是指出租客户委托房地产经纪机构出租的房屋
26房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
27
的信息,包括出租方的信息和出租房屋的信息两部分。
52.【答案】B
【解析】按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求的
程度的高低等因素,可以将客户分为 A、B、C 三个等级的客户群,房地产经纪人应对 A、B
类客户进行重点扶持与培养。其中,A 类客户是房地产经纪人主要追踪及开展服务工作的对
象,其客户群特征为:①购买或租赁物业需求强烈,时间紧,希望尽快获得物业;②经济条
件好,购房支付能力较强;③较了解目前房地产市场情况,能根据市场供求状况提出合理购
买价格;④对物业的条件不是特别苛刻。对该类客户房地产经纪人营销策略为:重点跟踪,
提供周到而专业的服务。
53.【答案】A
【解析】客源开拓的主要方法包括:①门店接待法;②广告法;③互联网开发法;④老客户
介绍法;⑤人际关系法;⑥驻守和挂红幅揽客法;⑦讲座揽客法;⑧会员揽客法;⑨团体揽
客法。其中,讲座揽客法是指通过向社区、团体或特定人群举办讲座来发展客户的方法。在
做社区业务时,适用此种方法。
54.【答案】D
【解析】前期准备是要将房屋查验时必需的资料、工具和办理交接手续所用的文件备齐。
1)卖方需要准备的资料。包括身份证件、各种设施设备使用说明、各项交费凭证、物业
服务合同和管理规约、钥匙等。如果在办理房屋过户手续前查验房屋的,要提醒卖方携带房
地产权属证书。
2)买方需要准备的资料。包括身份证明、购房合同、房地产权属证书以及需要支付的款
项等。
3)房地产经纪人员需要准备的资料。包括准备好各种验房工具及房屋状况说明书、房屋
交接单。
55.【答案】D
【解析】合作推荐是指业主委托经纪人将房源信息(房源基本信息而已,不含业主联系方式,
一般为独家委托房源)与其他区域的门店经纪人分享之后,业主受托经纪人也会参与服务全
程,并协同促成交易实现,这种合作推荐方式在成交之后,业主委托经纪人与合作经纪人对
半分佣,各分佣 50%。
56.【答案】C
【解析】保存档案资料是为了便于后人查阅使用,因此保存时间越长越好。但档案保管成本
很高,房地产经纪机构查验房屋的有关信息不可能永久保存,只要能够满足解决纠纷的需要
即可。根据《房地产经纪执业规则》规定:“房地产经纪服务合同等房地产经纪业务相关资
料的保存期限不得少于 5 年”。
57.【答案】D房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
【解析】A 项,委托期限指房地产经纪服务委托方委托房地产经纪机构提供房地产经纪服务
的具体时间期限。委托期限实质上规定了房地产经纪机构完成某项经纪服务工作的时间界限,
有利于督促房地产经纪机构增强紧迫感,提高工作效率。BD 两项,合同履行期间,任何一
方要求变更合同条款,应书面通知对方。经双方协商一致,可达成补充协议。C 项,合同履
行期间,任何一方如有确凿证据证明对方的行为严重影响自己的利益,必须终止合同的,可
于委托期限届满前,书面通知对方解除本协议,并结清相关费用,或追偿违约金。
58.【答案】A
【解析】政府主管部门网站,是房地产经纪人员了解房地产交易价格信息的主要渠道之一。
政府部门所掌握的价格信息有以下两个特点:①权威有效。此类价格信息都是在政府相关部
门进行登记的信息,虽然与真实成交价格可能有一定出入,但是未来房地产计税的依据,是
权威有效的数据。②时效性相对较差。此类价格信息大多数以登记完毕后为准,较交易当事
人签订相关合同时,时间已经相对滞后。
59.【答案】B
【解析】在客户接待过程中,根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因
素可将客户分为以下四种类型:①试探型;②引导型;③加强型;④成熟型。其中,表现为
有了一段时间的市场了解、资金基本到位,但仍未形成购房意愿的客户属于加强型。
60.【答案】B
【解析】在客户接待过程中,房地产经纪人要深度了解客户的核心需求,这对于房源信息和
客户信息配对以及实现最终交易十分重要。对于租赁客户来说,既有短期租赁,也有长期租
赁,出租客户和承租客户的需求不同,房地产经纪人应针对不同客户了解相关信息,重点解
决他们的核心问题。承租客户的租金需求是希望自己的消费支出获得最大效用。
61.【答案】D
【解析】房屋物业管理状况是指对标的房屋共用部分的维护管理情况。房屋物业管理状况实
地查看的主要内容包括:
①物业服务企业名称;
②物业服务费标准和服务项目;
③基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度等。
62.【答案】C
【解析】房地产经纪服务合同是业务记录资料中的关键内容,同时也是其他相关机构(如法
院、房地产行政管理部门、房地产经纪行业组织等)开展调查研究的重要资料,应至少保存
5 年。
63.【答案】D
【解析】房源是指供出租或者出售的住房、商业用房、工业厂房等房屋,即不动产权利人有
意愿出售或出租的房地产。房源不仅包括委托出售或出租的房屋,还包括该房屋的业主(委
28房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
托方)。因此,房源通常是指业主(委托方)及其委托出售或出租的房屋。
64.【答案】A
【解析】因为房源的重要性,所以房地产经纪机构及房地产经纪人都将房源的获取作为一项
需要不断开展的基础工作,也是房地产经纪机构及房地产经纪人获得稳定业绩的关键因素。
房源的获取原则包括:①真实性;②及时性;③集中性。
65.【答案】C
【解析】在交接时买受人需要提供的资料与房地产开发企业的要求有关,但一般要求提供以
下文件:
①商品房购买合同;
②前期物业管理合同;
③业主临时管理规约;
④书面交房通知。
其中,业主临时管理规约是由开发建设单位制定,买受人签字确认,规范区分所有建筑物或
建筑区划内业主权利、义务、责任的法律文件。
66.【答案】B
【解析】一般来说,房地产抵押贷款分为公积金贷款和商业银行贷款两种。商业贷款是指购
房人在支付所购买房产的部分房款(首付)后,以所购买的房产作抵押向银行申请贷款,用
于支付除首付款以外的剩余房款的贷款方式。
67.【答案】D
【解析】房源具有以下两方面的特征:
①动态性,主要包括物业交易价格的变动和物业使用状态的变动;
②可替代性,是指具有相似地段、相似建筑类型、相似房型的房屋,在效用上就具有相似性,
对于特定的需求者而言,它们是可以相互替代的。题中,提供多套房源供客户选择体现了房
源具有可代替性。
68.【答案】B
【解析】随着现代信息技术的发展,媒体中的网络媒体成为房源获取的主要渠道。实力较强
的房地产经纪机构通过建立自己的网站,接受房地产权利人委托;更多的房地产经纪机构则
通过公共的房地产网络媒体获取信息。
69.【答案】D
【解析】对物业进行勘查和评估是对房源信息进行完善的重要环节,房地产经纪机构需要详
细勘查和评估物业情况,并依据物业勘查和评估结果编制《房屋状况说明书》。详细的物业
勘查和评估可以帮助经纪人了解物业的真实情况和完善房源信息,方便更精准地匹配客户,
对减少纠纷、促进成交有非常大的帮助。
70.【答案】B
29房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
【解析】查看委托人提供的身份证件。境内年满十六周岁的自然人应提交居民身份证,未满
十六岁的自然人可以提交居民身份证,也可以提交户口簿作为身份证明。
71.【答案】C
【解析】在房地产经纪行业,房地产经纪人在二手房(存量房)交易过程中多起到居间服务
的角色,通过提供服务促使房客源合理匹配和买卖(租赁)双方交易的达成,因此房源是服
务内容构成部分,不可分离。
72.【答案】D
【解析】房源具有如下特征:动态性、可替代性。其中,房源的动态性主要包括两个方面:
①物业交易价格的变动,价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主(委
托方)心态的变化而不断波动;
②物业使用状态的变动,指在委托期间,物业的使用状态(如闲置、居住或办公等)发生变
化。
73.【答案】B
【解析】企业内部资料主要是一些销售记录、客户购买活动的记录以及促销等市场活动中获
得的直接客户资料,具有很高的价值,他们是企业产品的直接消费者。外部数据是指企业从
数据调查公司、政府机构、行业协会、信息中心等机构获得的,是企业的潜在消费者。
74.【答案】C
【解析】房源一般分为住宅和非住宅两大类。按照产权性质进行细分,住宅一般又可以分成
商品住房、房改房、解困房、集资房、限价商品住房、私房、廉租房、军产房、农村宅基地
上的住房(俗称小产权房)、自建住房等。
75.【答案】A
【解析】代办不动产抵押权登记的流程:
①介绍相关政策及流程。
②了解权属现状。
③收集相关材料。在接收委托人提供的相关材料时,要注意签收并妥善保管。与办理转移登
记一样,交付材料时,一般要求买卖双方亲自到场,如果本人无法到场,委托他人办理的,
还应提供受托人的身份证明以及经过公证的授权委托书。
④签订委托合同。与委托人签订不动产登记代办合同,收取代办服务费。
⑤前往登记部门办理登记。将抵押合同、不动产权证书等资料递送当地不动产登记部门,领
取领证回执单。领取不动产登记证明。
76.【答案】C
【解析】房地产价格信息的运用具体如下:
①分析预测房地产价格的变化趋势;
②为卖方提供房地产挂牌价格参考;
30房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
③为房地产交易谈判提供价格参考;
④利用价格趋势促进房源和客源的开发。
77.【答案】D
【解析】商品房买卖合同中,对于面积误差处理有约定的按约定处理,没约定的,按以下原
则处理:
①面积误差比绝对值在 3%以内(含 3%),按照合同约定的价格据实结算,即多退少补。
②面积误差比绝对值超出 3%,购房者要求解除合同,并且主张返还已付房款和赔偿利息损
失的,法院应予支持。
③面积误差比绝对值超出 3%,购房者不要求解除合同,愿意继续履行合同的,房屋实际面
积大于合同约定面积,在 3%以内(含 3%)的房价款由买受人按约定的价格补足;超出 3%部
分的房价款由开发企业承担,所有权归购房者;房屋实际面积小于合同约定面积,面积误差
比在-3%以内(含-3%)部分的房价款及利息,由开发企业返还购房者,面积误差比超过-3%
部分的房价款,由开发企业双倍返还购房者。
78.【答案】C
【解析】风险可以分为企业风险和个人风险。任何原因导致企业价值减少的都可以被定义为
企业风险。影响企业现金流和企业价值变动影响最大的包括:
①价格风险;
②信用风险;
③纯粹风险。其中,纯粹风险是指由财产损坏、法律责任及雇员遭受伤害或生病给公司带来
的损失。
79.【答案】A
【解析】A 项,违约金具有担保债务履行的作用,又具有惩罚违约方和补偿无过错方所受损
失的效果,具有补偿性和惩罚性。
B 项,违约金的约定要适当,《合同法》规定“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事
人可以请求人民法院或者仲裁机关予以适当减少”。
C 项,保证金与违约金有相似之处,但又不相同。违约金是合同一方违约时承担责任的一种
方式,而保证金是合同履行的一种担保方式,二者一般不同时适用。
D 项,保证金与定金有相似之处,都有担保合同实现的作用,但其没有双倍返还功能。
80.【答案】B
【解析】在房屋赠与的产权登记办理过程中,除了提交基本材料以外,标准价、优惠价房屋
赠与的,提交补交房价款证明或满 65 年工龄的证明原件以及补交土地出让金的证明原件。
81.【答案】CDE
【解析】房地产经纪机构要充分了解委托人对租客和租赁期限的要求。其中,对租客的要求
包括租客的年龄、职业、租客数量、租客的国籍地域等。
31房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
82.【答案】ABCE
【解析】房地产经纪服务合同的特征包括:
①房地产经纪服务合同是双务合同,即双方当事人互相享有权利、承担义务的合同;
②房地产经纪服务合同是有偿合同,即当事人取得权利必须支付相应代价的合同;
③房地产经纪服务合同为书面形式的合同。房地产经纪服务合同采用书面形式是中外房地产
经纪行业的惯例。D 项,依法成立的房地产经纪服务合同,如合同中没有特别约定生效时间,
则根据《民法典》相关规定,自合同成立时生效。
83.【答案】ABC
【解析】在我国,根据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型不同,理论上可以将房
地产经纪业务分为土地经纪业务、新建商品房经纪业务和存量房经纪业务。但从实际情况看,
目前我国房地产经纪业务主要集中在新建商品房市场和存量房市场,土地市场上的业务比较
少。
84.【答案】ADE
【解析】房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托,以委托人名义出售、出租
房地产的专业服务行为。房地产买方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托,以委托人
名义承租、承购房地产的专业服务行为。因此,ADE 三项是房地产卖方代理业务的委托人;
BC 两项是房地产买房代理业务的委托人。
85.【答案】ACDE
【解析】房地产投资是指国家、企业或个人为了达到获利的目的,将货币资产转化为房地产
实物资产的行为。由于房地产商品的特殊性,房地产投资具有以下特点:
①投资成本高;
②风险大;
③回收期长;
④所需专业知识广。
这些特点使不少非专业投资者尤其是个人投资者不能轻易介入房地产投资。
86.【答案】BC
【解析】广告法的优点是:
①获得的信息量大;
②受众面较广;
③效果比其他的方式要好很多;
④间接宣传和推广公司品牌。缺点有:
①成本较高;
②时效性较差。
87.【答案】AD
32房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
【解析】房地产经纪服务合同的作用包括以下三个方面:
①有效保障合同当事人的合法权益;
②维护和保证市场交易的安全与秩序;
③将房地产经纪机构的服务“产品化”。
88.【答案】ABC
【解析】客户信息管理的内容主要包括:
①客户基础资料,可分为个人客户基础资料和机构团体基础资料。
②物业需求状况,包括:
a、所需物业的区域、类型、房型、面积;
b、如果目标物业是住宅,需要调查客户对卧室、浴室、层高、景观、朝向的需求意向;
c、特别需求,如车位、通信设施,是否有装修;
d、物业价格,包括单价和总价、付款方式、贷款方式、按揭成数等;
e、配套条件的要求,如商场、会所、学校,交通条件(是否需要临近地铁站口)等。
f、如果目标物业是商业用房或工业用房,需要调查客户对商铺、办公用房、工业用房的需
求意向,包括楼层、面积、物业等级、价格、配套设施条件等。
③交易记录,包括:
a、委托交易的编号、时间;
b、客户来源;推荐记录、看房记录、洽谈记录、成交记录;
c、有无委托其他经纪机构或经纪人等。
89.【答案】ABC
【解析】独家委托对业主方的意义表现在:
①避免多家中介公司为达成交易而迫使业主降价出售或出租,最大限度保护业主的利益;
②委托人可更省心、放心地出租或出售房产,免受多家中介的打扰,更好地保护了业主房产
资料的隐私,可以享受专属服务,获得更有保障的专业化、差异化的服务,缩短销售周期;
③最大限度调动经纪人的积极性,增加房屋曝光度,吸引更多客户看房,集中营销广告力度,
加快了房产销售的速度。
90.【答案】CDE
【解析】在社区开发方面,应遵循以下原则:
①事先准备。对活动场地进行事先勘查和申请,提前准备好活动所需的道具和物料,如房源
介绍表单、展板、名片、赠送礼品等。
②周密筹划。对于活动的地点、时间,社区开发的形式,人员分工安排、活动预告宣传等都
应该预先进行周密的筹划,以保证取得预期的活动效果。
③避免扰民。社区活动的出发点,是为了以亲近居民的手段,应避免扰民以及保护个人隐私
信息等,以免引起客户反感。
33房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
91.【答案】ABC
【解析】房地产经纪人员从事经纪活动的最终成果体现在促成交易双方签订房地产交易合同。
由于大多数交易当事人并不具备合同法的基本知识,因此,房地产交易合同往往由经纪人员
代为拟定。作为专业的房地产经纪人员,协助买卖双方签订完善的房地产交易合同,既考验
经纪人员的业务能力,也要求经纪人员具备基本的法律常识,特别是合同法的基本知识。实
践中,房地产经纪人员代拟的合同主要是存量房买卖合同、新建商品房买卖合同、房屋租赁
合同三类。
92.【答案】BCE
【解析】目前,几乎所有商业银行都提供个人住房贷款,如何选择贷款银行是贷款方案的首
要任务。选择贷款银行主要考虑以下几个因素:
①贷款利率;
②贷款门槛;
③调息方式;
④还款方式;
⑤提前还贷的规定;
⑥银行的工作效率;
⑦买方的偏好。
93.【答案】BCE
【解析】在房屋交易中,根据权属性质、物业用途、购买年限的不同,交易当事人所缴税费
亦有所不同,交易税费计算比较复杂。房地产经纪机构应该根据委托物业的情况详尽告知房
屋所涉及的税费种类,交费主体、收取标准等。
94.【答案】CD
【解析】C 项,解困房是指地方各级政府专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困
难户和拥挤户住房问题的住房。解困房不能上市交易。
D 项,集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金而建造的一种住房。
职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面
给予部分减免。集资房通常也不可上市交易。
95.【答案】ACD
【解析】委托人的违约情形主要包括:
①委托人虚假委托或提供的有关证件和资料不实;
②委托方未按时将约定经纪服务费支付给房地产经纪机构等。
96.【答案】ABDE
【解析】按照最高人民法院的司法解释,承租人的优先购买权是有一定限制的。下列情况下,
房屋承租人的优先购买权法院不予保护:
34房地产经纪人协理《操作实务》考前模拟卷
①房屋共有人行使优先购买权的;
②出租人将房屋出卖给近亲属的(如父母、子女等);
③出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
97.【答案】BCDE
【解析】房源状态分为四种:①有效;②定金;③签约;④无效。房地产经纪人员要根据每
一次的房源带看结果及房源的买卖(租赁)交易进程,录入相应的房源状态,从而实现房源
信息的及时更新与循环利用。
98.【答案】ACE
【解析】《城市房地产管理法》规定,房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
房地产经纪机构应当根据委托人对交易方式的具体需求,将有关交易程序告知委托人。同时,
对可能存在的由交易主体、标的物、不可抗力等导致的风险,如实向委托人告知。
99.【答案】BDE
【解析】交易资金自行交割适用于下列情形:①新建商品房买卖交易资金,以及定金、押金、
租金等小额钱款的交割;②存量房买卖中,房屋产权清晰、不存在争议,无查封、征收、违
法违章、抵押、租赁等情形,确保能顺利过户,且交易双方对自行交割无异议的;③存量房
买卖中,卖方为法人、其他组织,或交易双方彼此熟悉,对自行交割无异议的。
100.【答案】ABDE
【解析】在实行交易资金监管的情况下,房地产经纪人员要熟练掌握资金划转的操作流程,
因监管的主体、资金监管的范围等不同,交易资金划转的流程可能会有一定差异。对于买方
不需贷款的情形,基本流程具体包括:①签订资金监管协议;②买方将交易资金存入监管账
户;③办理不动产转移登记;④划转交易资金。C 项属于买方需要贷款的情形的基本流程之
一。
35房地产经纪
协理
考前
模拟卷

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