2022年房地产经纪人协理《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
中建教育 / 2023-05-27
教研组编著
房地产经纪人协
理
考前
模
拟卷《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
1
2022 年房地产经纪人协理《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
一、单选题(共 80 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有 1 个最符合题意)
1.下列关于居间业务中的房地产经纪机构的描述中，正确的是（
）。
A.房地产经纪机构属于中立的第三方
B.房地产经纪机构可以代理买卖双方
C.房地产经纪机构不能撮合买卖双方
D.房地产经纪机构可以区分为卖方代理、买方代理
2.房地产经纪业务可分为基本业务和（
）。
A.代理业务
B.跟踪业务
C.延伸业务
D.代办业务
3.房屋租赁押金担保的内容不包括（
）。
A.租金的按时足额支付
B.租赁房屋内的设施正常使用所产生的费用
C.承租方的损害赔偿
D.房屋的优先购买权
4.房源信息的更新应注意的事项不包括（
）。
A.周期性访问
B.访问信息的累积
C.房源信息状态的及时更新
D.及时剔除已完成交易的房源
5.新建房屋租赁活动的经纪服务一般采用的形式是（
）。
A.居间
B.包租转租
C.行纪
D.代理
6.大多数银行对个人住房贷款规定的最高偿还比率为（
）。
A.30%
B.40%
C.45%
D.50%
7.关于房源发布信息化的作用的表述，错误的是（
）。
A.为客户提供全方位信息获取平台
B.交易成功率提高
C.信息发布速度提高
D.降低信息发布的成本《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
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8.存量房商业抵押贷款流程的第四步为（
）。
A.委托评估机构评估房屋价值
B.银行审批通过贷款合同
C.借款人与银行签订房屋抵押贷款合同（面签）
D.办理房屋交易缴税及产权过户
9.将房地产经纪业务分为新建商品房经纪业务、存量房经纪业务的依据是（ ）。
A.经纪服务的方式
B.经纪服务的标的房地产用途
C.标的房地产所处的市场类型
D.所促成的房地产交易的类型
10.随着现代信息技术的快速发展，（
）已成为房地产经纪机构搜集和发布房源信息的重
要途径。
A.门店接待
B.网络媒体
C.老客户推荐
D.派发宣传单
11.拟定贷款方案的首要任务是（
）。
A.贷款银行
B.贷款成数
C.偿还比率
D.贷款期限
12.养客是客源开拓中的重要策略，因此房地产经纪人应对潜在客户（
）。
A.进行分级
B.探询购买动机
C.提供专业咨询
D.集中开展市场营销
13.贷款能否成功及贷款的额度，取决于（
）贷款审批的结果。
A.房地产经纪机构
B.中央人民银行
C.商业银行
D.交易资金监管机构
14.下列房屋可以出租的是（
）。
A.保障性住房
B.共有权人同意出租的房屋
C.违法建筑
D.地下储藏室《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
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15.房源的使用价值是由房源的（
）决定的。
A.法律属性
B.经济属性
C.物理属性
D.心理属性
16.某商品房成交价为 500 万元，评估值为 450 万元，贷款成数为七成，则贷款额为（
）。
A.350 万元
B.336 万元
C.315 万元
D.460 万元
17.房屋交付有两层含意，一是实物交付，另一个是（
）。
A.权利交付
B.权属证书交付
C.钥匙交付
D.合同交付
18.客源的构成要素包括客户及其（
）。
A.出租要求
B.卖房要求
C.意向需求
D.委托书
19.补充协议的效力（
）合同效力。
A.大于
B.等同于
C.小于
D.不同于
20.房屋共有可分为共同共有和（
）。
A.按份共有
B.按需共有
C.夫妻共有
D.多人共有
21.对于房地产经纪合同履行中发生的争议，不适宜的处置方式是（
）。
A.仲裁
B.行政复议
C.司法诉讼
D.向有关政府管理部门投诉，由其进行调解
22.签订借款合同应注意的事项不包括（
）。
A.贷款人不可以解除合同《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
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B.借款合同要由借款人填写
C.借款人需要明确借款用途
D.按期支付利息和本金
23.（
）体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。
A.是否与委托人或第三方存在利害关系
B.委托人需要协助的事宜、提供的资料
C.委托房屋的市场参考价格
D.房屋交易的一般程序及可能存在的风险
24.房地产经纪机构获得的服务费用包括佣金和（
）。
A.权属信息查询费
B.评估费
C.代办服务费
D.看房费
25.委托挂牌的总价和单价，由（
）确认后填写。
A.房地产经纪人员
B.房地产经纪人协理
C.购买人
D.出售人
26.房地产经纪业务根据标的房地产的用途，可以分为（
）。
A.房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务
B.新建商品房经纪业务和存量房经纪业务
C.住宅经纪业务和商业房经纪业务
D.房地产代理业务和房地产居间业务
27.所谓的房地产三方合同是指（
）。
A.示范合同文本
B.房地产居间买卖合同
C.买卖双方自拟的合同文本
D.委托经纪人员、律师拟定的合同文本
28.（
）是指购房人在支付房款首付之后，剩余款项向银行申请抵押贷款支付的方式。
A.住房公积金贷款
B.商业贷款
C.政策性银行贷款
D.个人贷款
29.房地产经纪人查看房屋具体情况后，需要编制（
），让卖方签字确认。
A.房屋使用说明书
B.房屋状况说明书
C.房屋交易说明书《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
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D.房屋保障说明书
30.客源严格意义上是（
），是具有成交意向买房或租房的群体。
A.订单客户
B.预约客户
C.门店客户
D.潜在客户
31.借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限，目前人民币贷款期限最长不超过（
）年。
A.10
B.15
C.20
D.30
32.在存量房租赁经纪业务中，房源信息是指（
）的信息。
A.出租方和委托求租房屋
B.承租方和委托出租房屋
C.出租方和委托出租房屋
D.承租方和委托求租房屋
33.关于签订房地产经纪服务合同作用的表述，错误的是（
）。
A.对房地产经纪机构和人员意义重大
B.确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系
C.明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务
D.建立了房地产经纪机构和委托人之间解决纠纷和争议的机制
34.在审核买方资格方面，还要重点审查买受人的行为能力。其中，限制民事行为能力人包
括（）。
A.8 周岁以上 18 周岁以下的未成年人
B.年满 16 周岁未满 18 岁、以自己的劳动收入作为主要生活来源
C.完全不能辨认自己行为的精神病人
D.法律限制其人身自由
35.根据《民法典》，租赁期限不得超过（
）年。
A.10
B.15
C.20
D.25
36.房地产经纪人在审查购房客户资格时，限制民事行为能力人在房屋买卖过程中，由（
）
代为签署合同。
A.第三人
B.照看人
C.委托人《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
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D.法定代理人
37.在房地产经纪服务合同中，双方约定的定金数额不应超过佣金的（
）。
A.10%
B.15%
C.20%
D.25%
38.新建商品房在交接时，开发企业需要提供的资料除了住宅质量保证书和住宅使用说明书
之外，还应包括（
）。
A.预售许可证
B.建筑规划许可证
C.建设工程竣工验收备案证明
D.建筑施工许可证
39.房地产经纪服务合同成立的要件不包括（
）。
A.委托人的签名或者盖章
B.授权人的签字或者盖章
C.承办该业务的两个房地产经纪人协理的签名
D.受托房地产经纪机构的盖章
40.房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当由（ ）签名。
A.一名房地产经纪人协理
B.两名房地产经纪人
C.三名房地产经纪人
D.一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理
41.下列各项中，不属于签订房地产经纪服务合同常见错误的是（
）。
A.证件信息填写有误
B.合同服务内容未明确界定
C.合同有效期限未标明
D.格式合同空白处未留白
42.房地产交易合同签订完成后，因交易双方违约导致合同不能履行，服务费用的处理方式
是（
）。
A.全部退还
B.退还一半
C.不必退还
D.双方商议
43.房屋实物状况建筑规模的查看内容中，相关的房屋面积不包括（
）。
A.建筑面积
B.使用面积
C.营业面积《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
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D.楼道面积
44.房地产经纪人员的签名应当为（
）。
A.手写签名
B.个性签名
C.印章签名
D.艺术签名
45.上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离称为（
）。
A.室内净高
B.层高
C.楼板厚度
D.吊顶高度
46.关于委托人身份证明，下列说法错误的是（
）。
A.军人可以提供军官证
B.境内经营性组织和非经营性组织应提供营业执照
C.境内自然人提供居民身份证
D.港澳居民提供港澳居民来往内地通行证
47.经纪人与业主约定的是时间段，但时间段不宜过长，最好不超过（
）分钟。
A.30
B.45
C.50
D.60
48.在房地产居间业务的客源管理中，客源管理要以（
）为中心。
A.客户的意向需求
B.现时客户的个人信息和需求信息
C.潜在客户的个人信息和需求信息
D.收集信息、整理信息和存档
49.下列不属于房屋区位状况查看的注意事项的是（
）。
A.注意房屋附加价值
B.观察环境
C.注意空间布局
D.注意景观
50.房地产经纪公司为出售某房屋，采用了客户介绍法进行客源开拓，即（
）。
A.以自己认识的人或亲朋好友的信赖形成人际网络介绍客户
B.通过成立客户俱乐部的方式吸收会员挖掘潜在客户
C.利用服务过的客户建立良好的顾客关系来介绍客源
D.向社区举办讲座来发展客源《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
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51.经纪人带领客户实地看房前的铺垫工作不包括（
）。
A.事先熟悉带看的路线
B.允许客户与业主在看房时直接谈价格
C.带齐物品
D.了解交易背景
52.房屋买卖的房屋状况说明书的内容不包括（
）。
A.房屋基本状况
B.房屋产权状况
C.房屋实物状况
D.房屋购买价格
53.房屋实地查看的内容中，房地产经纪人员首先应该查看（
）。
A.房屋区位状况
B.房屋实物状况
C.物业管理状况
D.其他状况
54.下列房屋状况说明书的内容中，（）会受市场情况影响，变化比较频繁。
A.房屋实物状况
B.房屋区位状况
C.房屋物业管理状况
D.房屋交易条件
55.房地产经纪人员需要搜集的房地产价格类型不包括（
）。
A.存量房买卖挂牌价格
B.存量房租赁挂牌价格
C.存量房买卖成交价格
D.新建商品房租赁成交价格
56.存量房交易中的“产品说明书”指的是（
）。
A.房地产经纪服务合同
B.房屋状况说明书
C.存量房买卖合同
D.房屋使用说明书
57.（
）是与客户建立情感联系，促成双方交易的关键环节。
A.房屋实地查看
B.门店接待
C.路上讲解
D.主导看房
58.标的物所有权自（
）时起转移。
A.产权交付《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
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B.合同签订
C.标的物交付
D.房屋验收
59.合同签订过程中的注意事项，常见错误不包括（
）。
A.证件信息与合同信息不一致
B.未明确界定合同有效期
C.无需关注合同的空白处
D.合同有效期限未标明
60.根据客户对物业需求的急迫性，房地产经纪人可以对客户进行分析分类，对于急迫购房
的客户，房地产经纪人必须马上跟进并在（
）个月内成交。
A.1
B.2
C.3
D.6
61.存量房买卖一般按（
）标价。
A.套
B.套内建筑面积
C.建筑面积
D.面积
62.房地产经纪业务档案管理的步骤有收集、整理、归档和（
）。
A.汇总
B.利用
C.管理
D.筛选
63.以自己认识的亲朋好友信赖为基础，进而介绍客户的揽客方法是（
）。
A.客户介绍法
B.讲座揽客法
C.人际关系法
D.互联网开发法
64.在客源信息的开拓方法中，（
）的劣势是成本较高、时效性较差。
A.客户介绍法
B.广告法
C.讲座揽客法
D.互联网开发法
65.获取购房客户最为有效的途径是（
）。
A.现场接待
B.发放预售楼盘宣传单《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
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C.发布广告信息
D.电话推送服务
66.对于一些特殊房屋出售或出租委托，应提醒委托人提供的相关证明文件不包括（
）。
A.共有房屋，需要共有人同意出售或出租的书面证明
B.国有企业房屋，需要国有资产管理部门的批准文件
C.公司产权房屋，需要公司董事会、股东会审议同意的书面文件
D.国有企业房屋，需要国有企业法人同意出售的书面文件
67.房地产经纪人员在售楼处现场接待时应（
）。
A.对客户的购房问题对答如流
B.为了获得客户的认可，适当贬低周边竞争对手的产品
C.向客户做简单介绍，让其自己决定是否购买
D.为了促成成交，即使暂时不确定，也要先承诺可以买房入学
68.房地产交易资金结算阶段，（
）是房地产经纪人员应当做的工作。
A.划转客户交易结算资金
B.提醒买卖双方收付款账户可以不是本地账户
C.收取交易资金监管手续费用
D.核对买卖双方收付款的姓名及账号，确保无误
69.下列不属于房地产交易资金支付方式的是（
）。
A.门店支付与抵押支付
B.自有资金支付与贷款支付
C.一次性付款与分期付款
D.现金支付与转账支付
70.房屋买卖的一次性付款当中，付款的日期的情况不包括（
）。
A.房屋交付之日
B.签订房屋买卖合同之日
C.房屋交付使用之前的特定某天
D.房屋交付之后的特定某天
71.房源信息的整理中，最常见的形式是（
）。
A.互联网
B.表格
C.图片
D.文字报告
72.房地产开发商交付新建商品房，不仅包括房屋实物的占有转移，还包括（
）的转移。
A.不动产权属
B.不动产权证书
C.不动产登记证明《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
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D.地上定着物
73.装修查验的重点在于（
）。
A.新旧程度
B.通过装修的表面变化发现更严重的问题
C.装修风格
D.房屋结构
74.在存量房买卖业务中，房屋交接时应缴纳的费用不包括（
）。
A.水费
B.燃气费
C.供暖费
D.手机费
75.在客户信息开发策略中，用直接回应的拓展方法吸引最有价值的客户，是以（
）为中
心的营销手段。
A.客户
B.广告
C.自我宣传
D.市场
76.下列关于违约金和保证金的说法，正确的是（
）。
A.违约金具有补偿性和惩罚性
B.违约金一旦确定，不可更改
C.保证金与违约金一般可以同时适用
D.保证金与定金有相似之处，都有担保合同实现的作用，且都具有双倍返还功能
77.房地产经纪业务信息应按照（
）的原则建档。
A.一个客户一份档案
B.一个房屋一份档案
C.一个委托项目一份档案
D.一个小区一份档案
78.对于租赁房屋的交接，房屋内物品应登记在（
）中。
A.房屋实地查看表
B.房屋状况说明书
C.看房确认书
D.房屋交接单
79.房地产经纪人受被代理人的指示处理事务，房地产经纪人在处理事务的过程中所发生的
费用应当由（
）承担。
A.代理人
B.被代理人
C.经纪人《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
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D.委托人
80.买方如果具备申请住房公积金贷款的条件，在同等条件下，三种个人住房贷款的优先顺
序为（
）。
A.商业贷款＞公积金贷款＞组合贷款
B.公积金贷款＞商业贷款＞组合贷款
C.组合贷款＞公积金贷款＞商业贷款
D.公积金贷款＞组合贷款＞商业贷款
二、多选题(共 20 题，每题 2 分，每题备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。错选不得
分，少选且正确，每个选项得 0.5 分)
81.在商品房预售合同签订时，房地产经纪人员应提示合同可能存在的主要风险，需做好的
风险防范工作包括（
）。
A.房屋图纸与结构的确认
B.交付和保修及风险责任的约定
C.宣传资料与广告明示内容不必写入合同
D.定金罚则的提示
E.土地与开发情况说明
82.房地产经纪服务合同的作用有（
）。
A.确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系
B.彻底解决了房地产经纪机构和委托人之间的矛盾
C.明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务
D.建立了房地产经纪机构和委托人之间解决纠纷和争议的机制
E.经纪机构开展经纪活动的必备要件
83.房屋租赁合同风险防范工作包括（
）。
A.房屋租赁合同效力的提示
B.房屋租赁押金的支付与押金作用说明
C.广告宣传与合同责任的约定
D.房屋装饰装修与设施设备处理
E.转租约定的提示
84.个人住房抵押贷款代办服务的内容包括（
）。
A.查询买方征信
B.前往登记部门办理登记
C.拟定贷款方案
D.协助准备贷款申请材料
E.协助办理贷款申请手续
85.个人住房贷款代办服务中业务文书主要包括（
）。
A.个人住房贷款代办合同
B.贷款合同
C.借款合同《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
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D.质押合同
E.抵押合同
86.房地产经纪服务合同的风险防范措施有（
）。
A.签订合同前房地产经纪人员与委托人要充分协商
B.使用双方协商制定的合同文本
C.明确经纪服务的方式
D.明确经纪服务合同履行与交易合同履行的关系
E.尽到积极调查审核的义务
87.房地产经纪人员带领客户实地看房需要做的准备工作包括（
）。
A.提前与客户和业主预约好时间
B.了解交易原因
C.备好房屋状况说明书
D.带看的顺序最好—较好—较差
E.谨慎约定见面地点
88.发布房源要保证其真实性，主要是指房源的（
）。
A.真实存在
B.状况真实
C.真实用途
D.价格真实
E.真实广告
89.房地产经纪机构给客户王某制定的贷款方案应该包含的要素有（
）。
A.贷款额度
B.贷款期限
C.偿还方式
D.贷款人员
E.偿还比率
90.下列属于房地产经纪服务合同的内容的有（
）。
A.违约责任和纠纷解决方式
B.服务费用及其支付方式
C.房地产信息
D.合同当事人的权利和义务
E.实地看房
91.存量房的结构部分可能出现的问题主要有（
）。
A.建筑物不均匀沉降
B.上下水管道出现破裂
C.墙体、梁和柱等结构部分出现裂缝
D.高层住宅的电梯出现故障
E.卫生间墙体表面泛碱《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
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92.下列款项中，具有预付款性质的有（）。
A.意向金
B.定金
C.诚意金
D.押金
E.违约金
93.房地产经纪公司代理房地产开发公司进行楼盘销售时应准备的销售资料包括（
）。
A.宣传资料
B.销售文件
C.商品房销售委托书
D.合约文件
E.项目证明文件
94.对于买方不需贷款的情形，交易资金划转的基本流程包括（
）。
A.签订资金监管协议
B.买方将交易资金存入监管账户
C.买方将首付款存入监管专用账户
D.办理不动产转移登记
E.划转交易资金
95.在房屋交验阶段，房地产经纪人员主要协助承租方检查的事项有（
）。
A.协助结算物业服务费
B.点收钥匙
C.房屋内部是否完好
D.家电能否正常使用
E.记录水电燃气表等仪表读数
96.下列情形中，适用交易资金自行交割的有（）。
A.存量房买卖中，房屋产权存在争议的
B.新建商品房买卖中定金的交割
C.已抵押、租赁的存量房买卖中的资金交割
D.新建商品房买卖中租金的交割
E.存量房买卖中，卖方为法人、其他组织，且交易双方对自行交割无异议的
97.房地产经纪人员对房屋物业管理状况实地查看的主要内容有（
）。
A.物业服务企业名称
B.物业服务费标准和服务项目
C.装饰装修
D.设施设备
E.基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
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98.《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括（
）。
A.房地产转让
B.房地产开发
C.房地产抵押
D.房地产权属登记
E.房屋租赁
99.通过第三方专用账户划转交易资金时，房地产经纪人员正确的做法有（
）。
A.不得擅自划转客户交易结算资金
B.提醒买卖双方收付款账户须是本地账户，且具有转账功能
C.买方需要贷款的，客户自行咨询决定
D.提醒买卖双方进行交易资金监管，并告知资金监管的范围、基本流程和要求
E.可以房地产经纪机构的名义收取交易资金监管手续费用
100.房地产经纪人员通常将房源的状态分为（
）。
A.有用
B.有效
C.定金
D.签约
E.无效《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
2022 年房地产经纪人协理《房地产经纪操作实务》考前模拟卷参考答案
一、单选题
1.【答案】A
【解析】
根据房地产经纪服务的方式，房地产经纪业务可以分为：
①房地产代理业务，在代理业务中，房地产经纪机构只能代表交易双方中某一方的利益，故
可分为买方代理和卖方代理两类；
②房地产居间业务，在居间业务中，房地产经纪机构属于中立的第三方，只为房地产交易双
方提供撮合服务或促进成交。
2.【答案】C
【解析】
房地产经纪业务是指房地产经纪机构和经纪人员为获取报酬而从事的以促成房地产交易为
核心内容的主要工作。房地产经纪业务可分为：
①基本业务，是指房地产经纪机构从提供交易信息到促成交易合同签订这一阶段的主要工作；
②延伸业务，是指交易达成后的代办贷款、代办登记等后续服务。
3.【答案】D
【解析】
在房屋租赁过程中通常使用押金，押金是作为一种对租赁房屋内的设施（如家具家电等）恰
当使用、及时支付正常使用所产生的费用（如水、电、燃气等费用）和租金的保障。如果承
租人在房屋使用过程中有损毁房屋、附属设施、家具家电等行为，出租人有权依据合同约定
从押金中抵扣相应损失。
4.【答案】D
【解析】
房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。一般来说，
对房源信息的更新要注意以下几点：①周期性回访；②回访信息的累积；③房源信息状态的
及时更新。D 项，已完成交易的房源属于“无效房源”，不能剔除，因为随着时间的推移，
这种“无效房源”也有可能再次变为“有效房源”，从而再次实现交易。
5.【答案】D
【解析】
新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售代理与租赁代理，且大多为卖方代理，即房
地产经纪机构代理房地产开发企业出售或出租其开发的商品房。
6.【答案】D
【解析】
在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，目前大多数银行
都对个人住房抵押贷款规定了最高偿还比率，一般是 50%，即给予借款人的最高贷款金额不
使其分期偿还额超过其家庭同期收入的 50%。
7.【答案】B
【解析】
房源发布信息化不仅大大提高了信息发布的速度、降低了信息发布的成本，还为客户提供了
24 小时的全方位信息获取平台。
8.【答案】B
【解析】
16《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
存量房商业抵押贷款流程为：①签订房屋买卖合同；②办理网签手续（部分城市无网签）；
③委托评估机构进行评估；④银行办理面签手续、批贷；⑤办理缴税、产权过户手续；⑥抵
押登记；⑦银行放款。
9.【答案】C
【解析】
按不同的分类方式，房地产经纪业务有不同类型。根据房地产经纪服务的标的房地产所处的
市场类型，可以分为：
①新建商品房经纪业务；
②存量房经纪业务。
10.【答案】B
【解析】
随着现代信息技术的发展，媒体中的网络媒体成为房源获取的主要渠道。实力较强的房地产
经纪机构通过建立自己的网站，接受房地产权利人委托；更多的房地产经纪机构则通过公共
的房地产网络媒体获取信息。
11.【答案】A
【解析】
贷款方案主要由以下因素组成：①贷款银行；②贷款成数；③偿还比率；④贷款额度；⑤贷
款期限；⑥贷款利率与偿还方式。其中，如何选择贷款银行是贷款方案的首要任务。
12.【答案】C
【解析】
养客是客源开拓中的重要策略，是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过
程。潜在客户希望被告知购买信息，被传授专业的知识、提供专业的服务、以帮助他们做出
合理的决策。经纪人在初次接触客户之后，用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供
咨询，从而建立与消费者之间的信任关系。
13.【答案】C
【解析】
中国人民银行征信中心只是提供个人信用报告，供商业银行审批贷款申请时参考，最终能否
贷款及贷款的额度，取决于商业银行贷款审批的结果。
14.【答案】B
【解析】
根据规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于
当地人民政府规定的最低标准。禁止出租的房屋类型包括：①厨房、卫生间、阳台和地下储
藏室；②保障性住房；③违法建筑；④不符合安全要求的房屋等。
15.【答案】C
【解析】
表征房源信息的物理指标，主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标，如物业的
区位（地段）、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火
灾等特殊情况，一般情况下，房源信息的物理指标在交易过程中是不变的。房源的物理属性
决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。
16.【答案】C
【解析】
存量房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的，评估值一般低于成交价。贷款
成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。本题中，某商品房成交价为 500 万元，
评估值为 450 万元，贷款成数为七成，则贷款额为：450×0.7＝315（万元）。
17《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
17.【答案】A
【解析】
房屋交付有两层含意：①实物交付，即房屋交付给买方；②权利交付，即将所有权转移至买
方名下。由于产权过户需要买卖双方共同到登记机关办理，因此，在签订存量房买卖合同时，
需要提示当事人约定具体的房屋交付方式（如交钥匙）和产权过户的义务，约定好过户的时
间及逾期过户时违约方的责任。
18.【答案】C
【解析】
客源是指对房地产物业有现时需求或潜在需求的客户，其构成要素包括两个方面：①需求者；
②需求者的需求意向。二者缺一不可。需求包括以获得物业所有权为目的的购买需求，也包
括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。
19.【答案】B
【解析】
合同履行期间，任何一方要求变更合同条款，应书面通知对方。经双方协商一致，可达成补
充协议。补充协议是商品房销售代理合同的组成部分，与合同具有同等效力。
20.【答案】A
【解析】
房屋共有是指由两个或两个以上的公民、法人、其他组织共同拥有该房屋的权利和应承担的
义务。房屋共有可分为：①共同共有，是指共同共有权人对该房屋享有平等的所有权，出售
时应所有共有权人同意；②按份共有，是指共有权人对该房屋按照自己所占的份额享有所有
权，出售时可以就自己的份额进行处分，但共有权人享有优先购买权。
21.【答案】B
【解析】
房地产经纪服务合同违约责任的承担可以采用定金或者违约金的方式，纠纷解决方式可以采
取相关部门调解、仲裁、司法诉讼等。
22.【答案】A
【解析】
签订借款合同，应注意以下事项：①借款合同要由借款人填写，可以让借款人理解合同内容、
条款，银行对条款负有解释的义务；②借款人需要明确借款用途，借款人应当按照约定的借
款用途使用借款；③按期支付利息和本金，借款人有义务按照约定的期限支付利息和本金，
应注意还款日期，避免因为延迟还款影响个人信用记录。A 项，借款人应当按照约定的借款
用途使用借款，借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前
收回借款或者解除合同。
23.【答案】A
【解析】
根据《房地产经纪管理办法》，必要事项告知是房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同
前应当履行的义务。需告知的必要事项内容主要包括：
①是否与委托人或第三方存在利害关系；
②委托人需要协助的事宜、提供的资料；
③委托房屋的市场参考价格；
④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；
⑤房屋交易涉及的税费；
⑥房地产经纪服务的内容及完成标准；
18《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
⑦房地产经纪服务收费标准和支付时间；
⑧交易资金交付；
⑨其他服务相关事项。其中，是否与委托人或第三方存在利害关系这项内容体现了房地产经
纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。
24.【答案】C
【解析】
服务费用是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两部
分构成。一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合
同订立后就可以收取佣金，代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。
25.【答案】D
【解析】
委托挂牌的总价和单价，由出售人确认后填写。当然，房地产经纪人员作为专业人士，可以
就房屋委托挂牌价格给卖方提出专业意见。合同签订后委托人如需修改挂牌价格，需另行书
面通知房地产经纪机构。
26.【答案】C
【解析】
按不同的分类方式，房地产经纪业务有不同类型。根据标的房地产的用途，可以分为：①居
住房地产经纪业务（或住宅经纪业务）；②商业地产经纪业务。
27.【答案】B
【解析】
不少房地产经纪机构自己制定了存量房买卖合同文本。实践中较为常见的称为“房地产居间
买卖合同”，即所谓三方合同。
28.【答案】B
【解析】
一般来说，房地产抵押贷款分为公积金贷款和商业银行贷款两种。商业贷款是指购房人在支
付所购买房产的部分房款（首付）后，以所购买的房产作抵押向银行申请贷款，用于支付除
首付款以外的剩余房款的贷款方式。
29.【答案】B
【解析】
房地产经纪人员接受卖方委托后，要对房源进行现场查看，仔细核对委托出售的房屋是否与
房地产权属证书描述信息一致，重点了解房屋的实物状况、区位状况和物业管理状况。产权
核验和实地查看得到的信息，要做好记录，并据此编制房屋状况说明书，让卖方签字确认。
30.【答案】D
【解析】
客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向买房或租房的群体。他们的需求只是一种意向，
不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买和租赁需求。而能否成为真正的买方
或承租方，这不仅取决于房地产经纪人员提供的房源服务，还取决于客户本身。
31.【答案】D
【解析】
借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限，目前人民币贷款期限最长不超过 30 年（与购房者
年龄相关，比如有银行规定贷款期限加购房人年龄不超过 65 年）。
32.【答案】C
【解析】
19《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
在存量房租赁经纪业务中，房源信息是指出租客户委托房地产经纪机构出租的房屋的信息，
包括出租方的信息和出租房屋的信息两部分。
33.【答案】A
【解析】
签订房地产经纪服务合同，不仅对房地产经纪机构、房地产经纪人员，而且对委托人同样具
有非常重要的意义。具体包括：
①确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系；
②明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务；
③建立了房地产经纪机构和委托人之间解决纠纷和争议的有效依据。
34.【答案】A
【解析】
民事行为能力，是指民事主体能以自己的行为取得民事权利、承担民事义务的资格。自然人
的民事行为能力分为三种：
①完全民事行为能力人；
②限制民事行为能力人；
③无民事行为能力人。其中，限制民事行为能力人包括 8 周岁以上 18 周岁以下的未成年人、
不能完全辨认自己行为的精神病人。年满 16 周岁未满 18 周岁、以自己的劳动收入作为主要
生活来源的人视为完全民事行为能力人。
35.【答案】C
【解析】
根据《民法典》，租赁期限不得超过 20 年。超过 20 年的，超过部分无效。租赁期间届满，
当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过 20 年。
36.【答案】D
【解析】
房地产经纪人在审查购房客户资格时，一定要注意限制民事行为能力人在房屋买卖过程中，
不能亲自履行签署合同，需由他的法定代理人代为签署合同。特别是遇到当事人精神健康状
况不良，根据相关法律规定，需经法院特别程序，认定其为限制民事行为能力人，并由人民
法院指定监护人，由其监护人代为签署合同。当然遇到这种情况，房地产经纪人需要特别地
小心谨慎。
37.【答案】C
【解析】
房地产经纪服务合同中应明确约定，合同成立并生效后，若一方不履行合同义务或履行义务
不符合合同约定时，应承担何种违约责任。房地产经纪服务合同的违约责任可以定金或者违
约金的形式约定，定金或违约金的数额由双方约定，但定金数额不应超过佣金的 20%。
38.【答案】C
【解析】
新建商品房交接时双方都应备齐购房有关手续，开发企业应准备好：①住宅质量保证书；②
住宅使用说明书；③建设工程竣工验收备案证明等。
39.【答案】B
【解析】
协商一致的房地产经纪服务合同应经房地产经纪机构盖章、房地产经纪人员签字、委托人签
字方可生效。房地产经纪服务合同应由承办该业务的一名房地产经纪人员或者两名房地产经
纪人员协理签名。委托人是自然人的，应经委托人亲笔签名确认；委托人是法人的，应加盖
法人公章。
20《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
40.【答案】D
【解析】
《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地
产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。
41.【答案】D
【解析】
在签订房地产经纪服务合同时，一些常见错误需要引起房地产经纪机构和房地产经纪人员的
注意。在签订房地产经纪服务合同中常见的错误主要包括：
①证件信息填写有误；
②合同服务内容未明确界定；
③合同有效期限未标明；
④格式合同空白处留白。
42.【答案】C
【解析】
房地产经纪基本服务完成的标志是房地产交易合同的签订，但签订交易合同并不意味着交易
能顺利完成，因交易双方违约导致交易合同不能履行，这种情况下，经纪服务合同仍要履行，
经纪机构不必退还服务费用。
43.【答案】D
【解析】
房屋实物状况描述的建筑规模的内容主要是根据房屋的使用性质说明其面积、体积等。面积
方面有：①建筑面积；②套内建筑面积；③使用面积；④居住面积；⑤营业面积；⑥可出租
面积等。物流用的仓库一般要说明体积。
44.【答案】A
【解析】
由于《电子签名法》第三条规定电子签名、数据电文不适用“涉及土地、房屋等不动产权益
转让的”合同，但房地产经纪服务合同是房地产经纪服务缔约双方签署的有关房地产经纪服
务相关事项的劳务合同，不涉及土地和房屋的不动产权益转让，因此房地产经纪人的签名既
可以手写签名，也可以采用电子签名。房地产经纪人如果使用电子签名，委托方也应具备使
用电子签名签署合同的条件。除了签名之外，还应当在房地产经纪服务合同注明房地产经纪
人员的注册号和身份证号。
45.【答案】B
【解析】
对房屋实物状况查看的内容包括层高或室内净高。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间
的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。二者的
关系是“净高＝层高－楼板厚度”。
46.【答案】B
【解析】
对于不同身份的委托人，其身份证明也是不同的，在查看身份证明时，应区别对待：①对于
境内自然人，应查看居民身份证；②对于军人，应查看居民身份证或军官证、士兵证、文职
干部证、学员证等；③对于香港、澳门特别行政区自然人，应查看香港、澳门特别行政区居
民身份证或香港、澳门特别行政区护照、港澳居民来往内地通行证、港澳同胞回乡证等；④
对于台湾地区自然人，应查看台湾居民来往大陆通行证或台胞证；⑤对于境内法人，应查看
企业法人营业执照；⑥对于境内机关法人、事业单位法人、社团法人，应查看组织机构代码
21《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
证、事业单位法人证书、社会团体法人登记证书；⑦对于境内经营性其他组织，应查看营业
执照；⑧对于境内非经营性其他组织，应查看组织机构代码证。
47.【答案】A
【解析】
房地产经纪人与客户约时间，约定的是具体的时间点。而与业主约定时间，约定的是时间段，
但时间段不宜过长，最好不超过半小时。
48.【答案】C
【解析】
客源信息管理的对象就是买房或租房的客户。相比于房源管理，客源信息管理，即客户信息
管理，是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心。在实际工作中，可以按照区域或社区来
划分，以便为客户寻找合适的房源。
49.【答案】C
【解析】
房屋区位状况是指要查看的房屋与其他房屋或建筑物的空间方位和距离。房屋区位状况查看
的注意事项包括：①分析房屋附加价值；②调查嫌恶设施；③关注景观状况。C 项属于房屋
实物状况查看的内容。
50.【答案】C
【解析】
客户介绍法是房地产经纪人员通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式，这种开发方式
越来越受到经纪机构和房地产经纪人员的重视。老客户是对房地产经纪人员服务质量的最佳
证人，是在服务的直接接触中而获得的信赖，是房地产经纪人员的宝贵资源。房地产经纪人
员依托信赖建立了稳固的客户关系网，客户常常会免费为房地产经纪人员介绍新客户。
51.【答案】B
【解析】
为了避免业主因为判断客户很喜欢该房屋而涨价或者不降价，房地产经纪人员在带领客户实
地查看前，有必要做些铺垫工作，包括：①事先熟悉周边环境和房源；②了解交易的背景或
原因；③事先熟悉带看的路线；④带齐物品；⑤备足时间。
52.【答案】D
【解析】
《房屋状况说明书（房屋买卖）》包括：①房屋基本状况；②房屋产权状况；③房屋实物状
况；④房屋区位状况；⑤需要说明的其他事项。其中，房屋基本状况、房屋实物状况、房屋
区位状况等情况可以依据实地查看的情况填写；房屋产权状况还需要到房地产主管部门进行
房源信息核验，根据核验情况填写；挂牌价格等交易条件要通过询问委托人据实填写。
53.【答案】B
【解析】
在房地产经纪人员对房屋实地查看前，并不十分清楚房屋的具体状况，但是为了使房屋实地
查看更有效率和针对性，房地产经纪人员应首先查看房屋实物状况，再看房屋物业管理状况
和房屋区位状况。
54.【答案】D
【解析】
房屋实物状况、房屋区位状况、房屋物业管理状况，在一段时间是固定的，但房屋交易条件
受市场情况影响，变化比较频繁，房地产经纪人员应根据实际情况及时更新房屋状况说明书，
并注明实地查看房屋的日期及房源信息核验完成日期。
55.【答案】D
22《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
【解析】
房地产价格信息是指房地产市场上形成的房地产交易的各种价格及与价格有关的因素。房地
产经纪人员需要搜集的房地产价格类型主要包括：①新建商品房销售价格；②存量房买卖成
交价格；③存量房买卖挂牌价格；④存量房租赁成交价格；⑤存量房租赁挂牌价格。除房地
产的价格本身以外，还要搜集与价格有关的各种因素，如房屋类型、面积、楼层、朝向等，
这样才能对价格进行分析比较并加以利用。
56.【答案】B
【解析】
房屋状况说明书实质就是“产品说明书”，不仅说明房屋自身状况，还包括家具家电等附属
设施设备。
57.【答案】A
【解析】
房地产经纪人员在带领客户实地查看的过程中，通过展示其专业素养和职业能力，与客户建
立良好的关系，为后续经纪服务工作的开展奠定良好的基础。因此，房屋实地查看是房地产
经纪人员促成房地产买卖、租赁业务不可省略的工作步骤，也是与客户建立情感联系，促成
双方交易的关键环节。
58.【答案】C
【解析】
《民法典》第 133 条对买卖合同中标的物所有权的转移进行了规定，即“标的物所有权自标
的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”即根据《合同法》的规
定，房地产开发商将房屋交付给买受人，不仅包含将房屋实物交付给买受人，还包含着将房
屋所有权转移给买受人的意思。
59.【答案】C
【解析】
在签订房地产经纪服务合同时，一些常见错误需要引起房地产经纪机构的注意。这些常见错
误主要包括：①合同信息与证件信息不一致；②合同服务内容未明确界定；③合同有效期限
未标明；④格式合同空白处未作必要处理。
60.【答案】A
【解析】
根据客户对物业需求的急迫性，确定业务工作开展的先后顺序。房地产经纪人可以对客户进
行分析分类，一般可以将客户按照购房或租房的急迫性分为四类：①一个月内必须成交的客
户，此类客户是急迫购房的客户，需要房地产经纪人马上跟进；②三个月内可以成交的客户；
③半年以内可能成交的客户；④半年以上成交或者无规定期限的客户。
61.【答案】A
【解析】
房款可以按套计价，也可以按面积计价。存量房买卖一般按套标价，即直接约定每套房屋或
每幢房屋所需支付的价款；新建商品房销售则一般按面积计价，即约定每平方米的售价即单
价，然后用单价乘以相应的面积来计算总价款。按面积计价的，要注意面积的内涵，是按套
内建筑面积计价还是按建筑面积计价。按套内建筑面积计价的，应注明建筑面积和分摊的共
有建筑面积。
62.【答案】B
【解析】
房地产经纪业务档案管理的步骤包括：①收集，是指专职档案管理人员将分散在房地产经纪
机构各分支机构或门店的房地产经纪业务记录集中在一起的过程。②整理，是指将收集到的
23《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
零散的房地产经纪业务信息包括文本、图表、影音资料等，按照一定要求和标准进行分类、
合并，剔除掉一些不需要保存的信息，从而形成系统化的各类信息的过程。③归档，是指按
照业务记录的内在联系进行分类和保存。④利用，房地产经纪业务记录，可为社会提供服务，
但对涉及的国家秘密、商业秘密、技术秘密和个人隐私应当予以保密。
63.【答案】C
【解析】
人际关系法不仅是指以自己认识的亲朋好友信赖为基础，通过人际关系网络介绍客户，而且
包括新的人际关系的开发。这种开拓客源的方法不受时间、场地的限制，是房地产经纪人个
人可以操作的方法。
64.【答案】B
【解析】
A 项，客户介绍法，成本很低、客户都是真实有效的；B 项，使用广告法的劣势是成本较高、
时效性较差；C 项，讲座的组织准备工作尤为关键，主题、时间、场地和邀请方式及主讲人
的演讲技巧等都决定其效果；D 项，互联网开发法劣势在于当前网上信息量大，信息难于突
出，客户识别难度大，需要对客源信息进行有效的分析才能找出适合潜在客户的房源。
65.【答案】A
【解析】
现场接待是展示项目优势最直观的方式，也是获取购房客户最为有效的途径。因此，房地产
经纪人员应重视现场接待工作。现场接待的流程一般包括：①及时接待来访客户，简洁明了
地做自我介绍；②通过讲解区域、沙盘、模型、观看项目影像等，向购房客户介绍项目的基
本情况；③参观样板间及园林等配套景观，突出亮点；④返回售楼处与买方客户深入洽谈。
66.【答案】D
【解析】
对于一些特殊房屋出售或出租委托，还要提醒委托人提供相关证明文件：①共有房屋出租、
出售的，要提供共有人同意出售或出租的书面证明或委托书；②如果出售委托人是国有企业
或集体企业，需要取得国有资产管理部门或者职工代表大会的批准文件；③如果是公司产权
的房屋，需要公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
67.【答案】A
【解析】
现场接待时除了注重仪容仪表，态度亲和，服务周到外，房地产经纪人员还应仔细倾听，及
时捕捉购房客户需求，有针对性的介绍产品，并对项目及周边竞品情况非常熟悉，以在问答
购房客户问题时做到对答如流，展现专业形象。房地产经纪人员接待中常犯的错误有：①对
客户有成见，不认真做介绍；②有优越感，不仔细聆听客户谈话；③过于功利，一味要求客
户购买；④不够专业，未充分掌握项目信息；⑤为了促成成交，对周边竞品进行贬低；⑥超
范围承诺或提供虚假信息。
68.【答案】D
【解析】
房地产交易资金结算阶段，房地产经纪人员要做到以下几点：①提醒买卖双方进行交易资金
监管，并告知资金监管的范围、基本流程和要求；②不得擅自划转客户交易结算资金；③核
对买卖双方收付款的姓名及账号，确保无误，否则可能导致无法办理转款手续；④提醒买卖
双方收付款账户要求；⑤向买卖双方解释资金监管协议的内容及其他相关事项；⑥买方需要
贷款的，应提前提醒买方准备好贷款相关资料，到银行申请贷款；⑦提前提醒买方当前申请
的贷款金额、年限及利率与个人信用有关，最终以银行批复的结果为准；⑧不得以任何名义
擅自收取交易资金监管手续费用。
24《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
69.【答案】A
【解析】
房地产交易资金支付方式包括：①自有资金支付与贷款支付；②一次性付款与分期付款；③
现金支付与转账支付。
70.【答案】B
【解析】
一次性付款是指房地产买卖中，买卖双方约定支付价款的一个日期，买方在该日期向卖方一
次性支付完所有价款的方式。付款的日期有三种情况：①房屋交付使用之前的特定某天；②
房屋交付之日；③房屋交付之后的特定某天。但卖方一般要求在房屋交付之前付清全款。
71.【答案】B
【解析】
房源信息的整理通常包括对房源信息的分类、记录和储存几个环节。房源信息通过加工整理
之后，通常以表格、图片、文字报告等形式展现出来。其中表格又是最常见的形式。
72.【答案】A
【解析】
房地产开发商交付新建商品房，多数是将签署了新建商品房买卖合同的商品房交付给买受人，
少数是房地产开发商将商业不动产交付给承租人。前者既包括房屋实物的占有转移，也包括
不动产权属的转移，即先将房屋实体交付给买受人，然后办理不动产产权转移手续。
73.【答案】B
【解析】
通常装修的折旧年限是五年，所以房龄稍长的房屋装修均已陈旧。但装修的查验重点并不是
新旧程度，而是通过装修的表面变化发现更严重的问题，如临近卫生间墙体表面泛碱，可能
卫生间的水管漏水；如果卫生间的顶棚有水渍，说明上层的卫生间防水已破坏。
74.【答案】D
【解析】
房屋交接时应结算的费用主要有：
①水费；
②电费；
③燃气费；
④供暖费；
⑤电话费；
⑥有线电视费；
⑦网络费；
⑧物业服务费；
⑨专项维修资金等。
有些能源和服务费是后交费，房屋交接日由卖方按表据实结算，只要以往不欠费即可办理交
接手续。
75.【答案】A
【解析】
直接回应拓展策略是通过提供一个诱人的价位或某一种好处，如减免某种费用，或制造某一
种吸引力等促销手段，吸引客户并从客户得到回应，从而获得客户的策略。它是以客户为中
心的营销手段，而不是以自我宣传为中心或以广告为中心。
76.【答案】A
【解析】
25《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
A 项，违约金具有担保债务履行的作用，又具有惩罚违约方和补偿无过错方所受损失的效果，
具有补偿性和惩罚性。B 项，违约金的约定要适当，《合同法》规定“约定的违约金过分高
于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机关予以适当减少”。C 项，保证金与
违约金有相似之处，但又不相同。违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式，而保证金
是合同履行的一种担保方式，二者一般不同时适用。D 项，保证金与定金有相似之处，都有
担保合同实现的作用，但其没有双倍返还功能。
77.【答案】C
【解析】
归档是指按照业务记录的内在联系进行分类和保存。房地产经纪业务信息的归档，要按照“一
个委托项目一份档案”的原则建档。档案资料要整理立卷，并编制卷内目录、案卷编号，填
写备考表、案卷封面和案卷脊背。
78.【答案】D
【解析】
房屋交接单，有时也称房屋确认书或房屋确认表。对于租赁房屋的交接，房屋交接单包括：
①房屋坐落；
②配套设施设备；
③交接的家具、电器清单；
④交接的房屋使用配套物品；
⑤房屋的债权债务信息；
⑥交割金额；
⑦交接人签字。
79.【答案】B
【解析】
服务费用是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得到的服务报酬，包括：①佣金；②代办
服务费。其中，在合同中约定由委托人支付经纪服务过程实际支出的必要费用，必要费用不
得高于房地产经纪服务收费标准，具体收费额度双方协商议定。因此，在房地产代理中，房
地产经纪人在处理事务的过程中所发生的费用应当由被代理者承担。
80.【答案】D
【解析】
客户委托房地产经纪机构代办个人住房贷款时，房地产经纪人员应详细告知客户贷款办理流
程和银行贷款政策，并充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，提出
合理的建议。例如，客户是否具备申请住房公积金贷款的条件。如具备，在同等条件下，建
议优先选择住房公积金贷款；卖方对资金时间的需求是否允许买方使用商业贷款和公积金贷
款的组合贷款，如果允许，在公积金贷款不足的情况下，可以选用组合贷款方式；如果以上
两种方式不可行，则只能选择商业贷款。
二、多选题
81.【答案】ABDE
【解析】
商品房预售由于是销售尚未建成的房屋，因此客观上存在一定的法律风险。房地产经纪人员
应提示合同可能存在的主要风险，做好以下风险防范工作：①土地与开发情况说明；②房屋
图纸与结构的确认；③宣传资料与广告明示内容写入合同；④面积误差条款的约定；⑤合同
备案的约定；⑥相关费用的负担与前期物业管理的约定；⑦交付和保修及风险责任的约定；
⑧定金罚则的提示；⑨合同附件和补充条款的说明。
82.【答案】ACD
26《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
【解析】
签订房地产经纪服务合同，不仅对房地产经纪机构、房地产经纪人员，而且对委托人同样具
有非常重要的意义。房地产经纪服务合同的作用主要包括：①确立了房地产经纪机构与委托
人之间的委托关系；②明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务；③建立了房地产经纪
机构和委托人之间解决纠纷和争议的机制。B 项，房地产经纪服务合同不能彻底解决房地产
经纪机构和委托人之间的矛盾。E 项，是房地产经纪服务合同的含义，房地产经纪服务合同
是房地产经纪机构与委托人之间约定权利义务的书面文件，是经纪机构开展经纪活动的必备
要件。
83.【答案】ABDE
【解析】
房屋租赁合同风险防范工作包括：①房屋租赁合同效力的提示；②房屋租赁押金的支付与押
金作用说明；③房屋装饰装修与设施设备处理；④租金交付方式的说明；⑤维修责任的约定；
⑥税收责任的约定；⑦物业服务费等费用缴纳的约定；⑧转租约定的提示；⑨安全责任与风
险责任提示；⑩租赁合同终止时的责任约定；补充协议的签章；优先购买权提示；租赁房屋
安全和群租风险；约定房屋征收时的处理方法；租赁期限届满的约定。
84.【答案】ACDE
【解析】
个人住房贷款代办的内容包括：查询买方征信、拟定贷款方案、协助准备贷款申请材料、协
助办理贷款申请手续。B 项，前往登记部门办理登记是不动产登记代办的内容。
85.【答案】ACE
【解析】
个人住房贷款代办服务中业务文书主要包括：
①个人住房贷款代办合同是指借款人委托房地产经纪机构代办个人住房贷款而签订的服务
合同；
②借款合同是指办理贷款业务的银行作为贷款人一方，向借款人提供贷款，借款人到期返还
借款并支付利息的合同；
③抵押合同是抵押权人（银行或公积金管理中心）与抵押人（房地产买卖中的买受人）签订
的担保性质的合同。
86.【答案】ACDE
【解析】
房地产经纪服务合同的风险防范措施包括：①签订合同前要充分协商。房地产经纪人员要向
委托人解释清楚房地产经纪服务的有关条款，对于服务事项、服务费用标准、费用支付节点、
违约责任等关键内容要在签订合同前应进行充分协商，双方对各项主要事项达到一致的情况
下，才能签订合同。②使用规范的合同文本。③明确经纪服务合同履行与交易合同履行的关
系。房地产经纪基本服务完成的标志是房地产交易合同的签订，但签订交易合同并不意味着
交易能顺利完成。④尽到积极调查审核的义务。如果房地产经纪机构未尽到积极调查、审核，
如实报告的义务。即使房地产经纪服务合同未对这些义务做明确约定，一旦发生交易纠纷，
房地产经纪机构也要承担相应的责任。
87.【答案】ABCE
【解析】
带领客户实地看房前的准备包括：①与客户约好看房时间；②与业主约好看房时间；③谨慎
约定见面地点；④带领客户实地看房前的铺垫工作。其中，带领客户实地看房前的铺垫工作
具体有：①事先熟悉周边环境和房源；②了解交易的背景或原因；③事先熟悉带看的路线；
27《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
④带齐物品，包括名片、鞋套、房屋状况说明书以及尺子、相机、计算器等工具；⑤备足时
间。
88.【答案】ABD
【解析】
发布房源信息要真实，符合依法可以租售、租售意思真实、房屋状况真实、租售价格真实、
租售状态真实的要求。
89.【答案】ABCE
【解析】
房地产经纪机构在接受委托进行个人住房贷款代办服务时，首先需要协助委托方拟定合理的
贷款方案，贷款方案主要由以下要素组成：
①贷款银行；
②货款成数；
③偿还比率；
④贷款额度；
⑤贷款期限；
⑥贷款利率与偿还方式。
90.【答案】ABD
【解析】
房地产经纪服务合同的主要内容一般包括：①房地产经纪服务双方当事人情况；②房地产经
纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；③服务费用及其支付方式；④合同当事人的权
利和义务；⑤违约责任和纠纷解决方式。
91.【答案】AC
【解析】存量房的结构部分可能出现的问题主要包括：建筑物不均匀沉降、使用中荷载超出
允许范围以及钢筋锈蚀等原因，造成墙体、梁和柱等结构部分出现裂缝。查验时应特别关注。
E 项属于查验装修部分时可能出现的问题。
92.【答案】AC
【解析】
房地产交易中的订金是指买方或者承租方在交易合同订立前，为了表达订立合同的诚意而支
付给卖方或出租方的钱款。类似的款项还有意向金、诚意金、订约金等。如果交易不能达成，
订金一般要如数退还。
93.【答案】ABCE
【解析】
销售资料包括：①项目证明文件。包括“五证”、“两书”。其中，“五证”指《国有土地
使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、
《商品房销售（预售）许可证》；“两书”指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
②销售文件。包括价目表、销控表、客户置业计划、须知文件、商品房认购协议书或意向书
和商品房买卖合同。③宣传资料。④商品房销售委托书。
94.【答案】ABDE
【解析】
在实行交易资金监管的情况下，房地产经纪人员要熟练掌握资金划转的操作流程，因监管的
主体、资金监管的范围等不同，交易资金划转的流程可能会有一定差异。对于买方不需贷款
的情形，基本流程具体包括：①签订资金监管协议；②买方将交易资金存入监管账户；③办
理不动产转移登记；④划转交易资金。C 项属于买房需要贷款的情形的基本流程之一。
95.【答案】BCDE
28《房地产经纪操作实务》考前模拟卷
【解析】
在房屋交验阶段，出租方收到租金和押金后，房地产经纪人员要协助租赁双方完成交接手续，
安排租赁双方认真填写或核实房屋交接单，直至完成钥匙交接。房地产经纪人员主要协助承
租方检查以下事项：①房屋内部是否完好，房屋内有关家具、电器等设施能否正常使用；②
记录水电燃气表等仪表读数；③协助承租方点收钥匙，并在房屋附属设施、设备清单上签字
确认。
96.【答案】BDE
【解析】
交易资金自行交割适用于下列情形：①新建商品房买卖交易资金，以及定金、押金、租金等
小额钱款的交割；②存量房买卖中，房屋产权清晰、不存在争议，无查封、征收、违法违章、
抵押、租赁等情形，确保能顺利过户，且交易双方对自行交割无异议的；③存量房买卖中，
卖方为法人、其他组织，或交易双方彼此熟悉，对自行交割无异议的。
97.【答案】ABE
【解析】
房地产经纪人员对房屋物业管理状况实地查看的主要内容有：①物业服务企业名称；②物业
服务费标准和服务项目；③基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度。CD 两项属于对房
屋实物状况查看的主要内容。
98.【答案】ACE
【解析】
《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房地产
经纪机构应当根据委托人对交易方式的具体需求，将有关交易程序告知委托人。同时，对可
能存在的由交易主体、标的物、不可抗力等导致的风险，如实向委托人告知。
99.【答案】ABD
【解析】
房地产交易资金结算阶段，房地产经纪人员要做到：①提醒买卖双方进行交易资金监管，并
告知资金监管的范围、基本流程和要求；②不得擅自划转客户交易结算资金；③核对买卖双
方收付款的姓名及账号，确保无误，否则可能导致无法办理转款手续；④提醒买卖双方收付
款账户要求；⑤向买卖双方解释资金监管协议的内容及其他相关事项；⑥买方需要贷款的，
应提前提醒买方准备好贷款相关资料，到银行申请贷款；⑦提前提醒买方当前申请的贷款金
额、年限及利率与个人信用有关，最终以银行批复的结果为准；⑧不得以任何名义擅自收取
交易资金监管手续费用。
100.【答案】BCDE
【解析】
房源状态分为四种：①有效；②定金；③签约；④无效。房地产经纪人员要根据每一次的房
源带看结果及房源的买卖（租赁）交易进程，录入相应的房源状态，从而实现房源信息的及
时更新与循环利用。
29房地产经纪
人
协理
考前
模拟卷
