考前密训（二）

第三章  房地产交易法律基础

知识点一：民事主体的分类

1、自热人

登记人种类	范围	民事法律行为（例如做房产登记）
完全民事行为 能力人	①18周岁以上成年人 ②16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人	自行负责
限制行为 能力人	①8周岁以上的未成年人 ②不能完全辨认自己行为的成年人	需法定代理人（即监护人）同意、追认； 可独立实施纯获益的民事法律行为； 可独立实施与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。
无民事行为 能力人	①不满8周岁的未成年人 ②不能辨认自己行为的成年人 ③8周岁以上不能辨认自己行为的未成年人	法定代理人代理实施民事法律行为 （即监护人）

 

2、法人

法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。

分类：包括营利法人、非营利法人和特别法人等。

 

3、非法人组织

不具有法人资格但能以自己的名义从事民事活动的组织，包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构（如不具有法人资格的律师事务所、会计师事务所）。

非法人组织的财产不足以清偿债务的，其出资人或者设立人承担无限责任。

 

知识点二：民事法律行为的效力

《民法典》规定有效的法律行为

①行为人具有相应的民事行为能力；

②意思表示真实；

③不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

 

《民法典》规定无效的法律行为：

①无民事行为能力人实施的；

②行为人与相对人以虚假的意思表示实施的；

③行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的；

④违反法律、行政法规的强制性规定的；

⑤违背公序良俗的。

 

《民法典》规定有权撤销的民事法律行为：

①限制民事行为能力人实施的民事法律行为；

②基于重大误解实施的民事法律行为；

③一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为；

④第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为；

⑤一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为；

⑥一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形。

 

知识点三：民事责任的承担

承担民事责任的方式主要有以下11种：

①停止侵害；②排除妨碍；③消除危险；

④返还财产；⑤恢复原状；⑥修理、重作、更换；

⑦继续履行；⑧赔偿损失；⑨支付违约金；

⑩消除影响、恢复名誉； ⑪赔礼道歉。

以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

 

知识点四：诉讼时效

（一）普通诉讼时效期间

诉讼时效期间为3年。

（二）最长权利保护期间

从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护；特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

 

（三）诉讼时效中止

诉讼时效期间的最后6个月内，因下列障碍，权利人不能行使请求权的，诉讼时效中止，自中止时效的原因消除之日起满6个月，诉讼时效期间届满∶

①不可抗力；②无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权；③继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；④权利人被义务人或者其他人控制；⑤其他导致权利人不能行使请求权的障碍。

 

（四）诉讼时效中断

有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断事由发生时起，诉讼时效期间重新计算：（行为人开始争取自己的权益了）

①权利人向义务人提出履行请求；（3年期限内去要钱，国家认为你正在为自己的权益“战斗”）

②义务人同意履行义务；

③权利人提起诉讼或者申请仲裁；

④与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。

 

知识点五：合同的种类

1、有名合同与无名合同

2、双务合同与单务合同

3、有偿合同与无偿合同

4、诺成合同与实践合同（标的物交付才成立，要物合同）

5、要式合同与不要式合同（对合同形式是否有特定要求）

6、主合同与从合同（债务合同与保证合同）

 

知识点六：合同的担保

1、保证

保证的方式包括一般保证和连带责任保证。当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任。

2、抵押：动产+不动产

3、质押：分为动产质押和权利质押

4、定金：自实际交付定金时成立。（诺成合同）

5、留置：指债权人按照合同的约定占有债务人的动产。

 

知识点七：不动产物权的种类

（1）不动产物权：包括所有权、用益物权和担保物权。不动产所有权是不动产权利人对其所拥有的不动产依法享有的支配、占有、使用和收益的权利；

（2）不动产用益物权：是不动产用益物权人对他人所有的不动产依法享有的占有、使用和收益的权利。包括建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。

（3）不动产担保物权：主要是抵押权。

 

知识点八：不动产物权的生效

①登记生效：登记是物权公示最主要的办法。不动产物权登记生效的情形主要有买卖、交换、赠与、分割房地产登记。

②基于事实行为等情形生效：几种事实行为发生，未经登记，物权也生效……继承或者受遗赠取得房地产。

③基于合同生效：即合同生效时物权设立，《民法典》中确定的基于合同生效时物权设立的，包括土地承包经营权、地役权。

 

④法定生效：城市的土地属于国家所有，因此属于国家所有的土地所有权就不需要通过登记的方式公示所有权的归属。

 

知识点九：个人信息处理的一般规定

符合下列情形之一的，个人信息处理者方可处理个人信息：

①取得个人的同意；

②为订立、履行个人作为一方当事人的合同所必需，或者按照依法制定的劳动规章制度和依法签订的集体合同实施人力资源管理所必需；

③为履行法定职责或者法定义务所必需；

④为应对突发公共卫生事件，或者紧急情况下为保护自然人的生命健康和财产安全所必需；

 

⑤为公共利益实施新闻报道、舆论监督等行为、在合理的范围内处理个人信息；

⑥依照《个人信息保护法》规定在合理的范围内处理个人自行公开或者其他已经合法公开的个人信息；

⑦法律、行政法规规定的其他情形。有以上第二项至第七项规定情形的，不需取得个人同意。

 

第四章  房屋租赁

知识点一：房屋租赁市场的特点

（1）租赁价格相对稳定

城市房屋租赁市场相对于房屋买卖市场而言是一个“蓄水池”，部分闲置的房屋能够通过房屋租赁市场而获得充分利用；

（2）季节性变化明显

承租房屋的行为，通常具有短期性的特点；

 

（3）交易更为频繁

房屋出租，在城市郊区乃至乡镇，都是十分普遍的现象，且呈现出快速发展的趋势；

（4）属地区性市场

房屋租赁市场规模、价格水平、供求状况、价格走势等因房屋所处不同地区而存在较大差异，是地区性市场。

 

知识点二：不得出租的房屋

根据《商品房屋租赁管理办法》规定，下列房屋不得出租：

（1）属于违法建筑的房屋，包括：（6种情况）

①占用已规划公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；

②不按批准的设计图纸施工的建筑；

③擅自改建、加建的建筑；

④农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；

 

⑤农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；

⑥擅自改变的工厂厂房；

⑦逾期未拆除的临时建筑；

⑧违反法律法规有关规定的其他建筑。

 

根据《商品房屋租赁管理办法》规定，下列房屋不得出租：

（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋；

（3）违反规定改变房屋使用性质的；

（4）法律法规规定禁止出租的其他情形。

 

知识点三：签订房屋租赁合同的注意事项

1、房屋租赁合同的主体合格

2、房屋租赁合同应为书面合同

3、合同标的物依法能够出租

4、不得违反规定分割出租

 

知识点四：房屋转租的条件

（1）转租的房屋必须合法，禁止出租的房屋的情形也适用于转租的房屋；

（2）房屋转租也须签订转租协议、并办理登记备案手续。

（3）须经出租人书面同意；

（4）转租期限不得超过原合同规定的期限。

 

知识点五：房屋租赁合同无效的认定

出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

①已经合法占有租赁房屋的；

②已经办理登记备案手续的；

③合同成立在先的。

 

知识点六：有关租赁的其他知识

1、买卖不破租赁

2、租赁房屋装修纠纷处理

3、承租人优先购买和承租的权利：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利

 

知识点七：保障性住房租赁管理

公租房：保障中等偏下收入住房困难家庭

保障性租赁住房：保障新市民、年轻人

共有产权房：政府与购房者按照出资比例按份共有，并限定使用和处分权利的政策性住房。

 

知识点八：房屋租赁环节的税

1、增值税：当期销项税额-当期进项税额

2、城市建设维护税

3、教育费附加和地方教育费附加

4、房产税

5、城镇土地使用税

6、个人所得税

7、印花税