考前密训（三）

第五章  房屋买卖

知识点一：房屋买卖市场的特点

（1）垄断竞争性：无法像普通商品一样做到大规模标准化生产、相互竞争不充分，且不可替代；

（2）区域性：房屋买卖是典型的区域市场，不同的城市之间，甚至同一城市的不同区域之间的房地产市场规模、价格水平、供求状况、价格走势等情况可能存在很大差异；

 

（3）周期性：房地产业受到经济发展、人口、政策等多种因素影响，以及房地产业本身运行规律的制约，房地产市场会表现出周期性波动，出现高峰期和低谷期；

（4）易于形成泡沫：由于房地产寿命长久、供给有限，市场容易出现投机。

 

知识点二：商品房和存量房买卖的禁止行为

1、商品房销售中的禁止行为 

①不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用，不得参加展销活动；

②商品住宅按套销售，不得分割拆零销售；

③房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；

 

④商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名；

⑤房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；（一房二卖）

⑥商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计；

⑦房地产广告的房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。

 

2、不得转让的存量房屋主要有下列几类

（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；

（2）依法收回土地使用权的房屋。当土地使用权被收回时，按照房随地走的原则，房屋所有权也要一同转移，因此不能再进行买卖；

（3）共有房屋，未经其他共有人书面同意的；

 

（4）权属有争议的房屋（产权的归属还没有定论，不能买卖）；

（5）未依法登记的房屋（这类房屋由于还没有法律确定的房屋所有权人，因此没有具有处分权利的主体，不能买卖。这种房屋又有几种类型：一是权属登记正在办理但尚未办完的商品房；二是无法办理权属登记的房屋，如小产权房、属于违法违章建筑的房屋等；三是尚未达到办理权属证书法定条件的房屋）；

 

（6）抵押当事人约定禁止转让或须经抵押权人同意方可转让的房屋。当事人双方已经进行了明确约定，约定禁止转让的或者约定须经抵押权人同意方可转让但未经抵押权人书面同意，已设定抵押的房屋不能买卖；

（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

 

知识点三：房屋买卖环节费用

（1）住宅专项维修资金

是指专项用于住宅共享部位、共享设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，专项用于物业共享部位、共享设施设备保修期满后的大中维修和更新、改造。

 

（2）评估费

存量房买卖中，需对房屋进行估价的情形一般为以下两种：

①申请贷款时，公积金贷款中心或商业银行为确定房屋的价格需对待抵押的房地产进行估价。

②缴纳房地产有关税费时，交易双方申报的房屋成交价格过低，有关主管部门对房屋进行估价。

 

（3）住房公积金贷款担保费

在公积金贷款中，银行为了规避房贷风险，需要借款人提供有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人的担保保证。

（4）公证费

 

（5）登记费

按照房屋登记收费标准，住房登记收费标准为80元，非住房房屋登记收费标准为每件550元，住房登记一套为一件；非住房登记的房屋权利人按照规定申请并完成一次登记的为一件。房屋登记收费标准中包含一本房屋权属证书费，但每增加一本证书加收证书工本费10元。

（6）房地产经纪服务佣金

房屋买卖通过房地产经纪机构成交的，还需缴纳一笔佣金。

 

第六章  个人住房贷款

知识点一：资金的时间价值

▲资金的时间价值：资金随着时间发生变化的价值称为资金的时间价值。

▲在不同的时间内付出或者得到同样数额的资金在价值上是不等的。

 

知识点二：单利计息与复利计息

1、单利的计算

利息：I=P×i×n

本利和：F= P(1+i×n)

2、复利的计算

复利的本利和计算公式为：F=P（1+i）n

复利的总利息计算公式为：I=P[（1+i）n -1]

 

知识点三：个人住房贷款的特点

（1）个人住房贷款特点

①对象：仅限于自然人，不包括法人；

②申请人：必须是具有完全民事行为能力的自然人；

（2）个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点

①贷款期限长，通常10～20年，最长可达30年；

②贷款方式绝大多数采取分期还本付息的方式；

③大多数是以所购住房抵押为前期条件发生的资金借贷关系。

知识点四：个人住房贷款主要参与者

个人住房贷款中，除了贷款人、借款人，还有其他参与者，如房地产经纪机构、房地产估价机构、律师事务所、担保（保险）机构和有关政府部门等。

（1）担保（保险）人：包括担保公司和保险公司；

（2）有关政府部门：主要是指办理房屋买卖、抵押合同网签的房地产交易管理部门、不动产抵押登记部门等。

 

知识点五：个人住房贷款计算

 

知识点六：抵押权的设立

只有双方当事人达成合意，方可设定抵押，所以设定抵押权是双方当事人的合意行为。

 

知识点七：不得抵押的财产

①土地所有权

②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

③学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

④所有权、使用权不明或者有争议的财产；

⑤依法被查封、扣押、监管的财产；

⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

 

知识点八：抵押权的实现

在同一标的物上存在多个抵押权时，登记顺序在先的抵押权优先清偿，顺序相同的抵押权按债权比例清偿。

【注意】抵押不破租赁

 

 

知识点九：房地产抵押的主要类型

1、一般房地产抵押

2、在建建筑物抵押

3、预购商品房贷款抵押

4、最高额抵押

 

第七章  土地和房屋登记

知识点一：不动产登记的类型

1、按照登记物分类

土地登记

房屋登记

林权登记

海域登记

草原登记

 

2、按照登记的物权分类

（1）不动产所有权登记

是指不动产登记机构依法将不动产所有权及相关事项在不动产登记簿上记载的行为。

如发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。

 

（2）他项权利登记

不动产他项登记权利：是指不动产登记机构依法将用益物权和担保物权等他项权利及相关事项在不动产登记簿上记载的行为。

用益物权登记包括：土地承包经营权登记、建设用地使用权登记、宅基地使用权登记和地役权登记等；不动产担保权登记；抵押权登记。

 

知识点二：不动产登记按照业务类型分类

①首次登记：不动产权利第一次登记，除法律、行政法规另行规定的外，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记；

②变更登记：指不动产物权的权利归属主体不变，而只是不动产登记的其他内容发生变化时进行的登记；

 

③转移登记：指不动产所有权、抵押权等物权发生转移时进行的登记；

④注销登记：指因法定原因或约定的原因使已登记的不动产物权归于消灭，或因自然的人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记；

⑤更正登记：是对原始登记权利的涂消，同时对真正的权力进行登记。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记；

⑥异议登记：是将事实上的权力人以及利害关系人对不动产登记簿中记载的权利所提出的异议记载于登记簿中，其法律效力是使登记簿所记载权利失去推定的效力；

⑦预告登记：是指为了确保债权的实现和物权的获得，按照约定向不动产登记机构申请办理的预先登记；最常见的预告登记是预购商品房的预告登记；

⑧查封登记：是指不动产登记机构按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书，配合人民法院对指定不动产在不动产登记簿上予以注记，以限制权利人处分被查封的不动产的行为。