财经天下周刊（ID：cjtxzk）

文｜乔迟

编辑｜鹿鸣

在全民一心共克时艰的关头，有些公司因为慷慨和人性化获得了一致好评，而蛋壳却因为“赚差价”被房东和租户两头围攻。

近日，多地的蛋壳公寓房东在网上爆料称，蛋壳公寓的客服打电话表示，受疫情影响要求房东免租一个月。与此同时，租客从蛋壳公寓租房子却不能减免租金。网友表示，这样只进不出的做法十分不人道。

客服：只是告诉一声

一位北京的蛋壳房东齐军对《财经天下》周刊说，1月29日他接到了蛋壳客服打来的电话，客服称受疫情影响，希望房东能够提供一个月的免租期，客服还表示疫情对公司影响很大，快撑不下去了，希望能得到房东的支持。

但据齐军称，蛋壳1月份的租金就没有支付，而且蛋壳本来每年就有一个月的免租期，就是房东和蛋壳每签一年合同，蛋壳可以多出一个月的房屋使用权。齐军与蛋壳的合同是2015年8月份签的，一共签了三年，其中合同约定2015年8月份到2016年10月支付一年租金，相当于蛋壳免费延长了三个月的房屋使用权。

对于1月份没有支付的租金，蛋壳的客服回复齐军称，因为赶上节假日，工作人员现在还没上班，要等年后财务上班才能打款。但齐军表示，以往遇到付款日为法定节假日，他们都会提前在工作日打款。

杭州的蛋壳房东许磊说，他是在2月3日晚上六七点钟接到了蛋壳客服的电话。在此之前，他也没有收到1月份的房租，同时被客服要求再延长30天的免租期。

许磊在电话中明确表示了不同意延长免租期，但客服称这是公司的统一规定，在许磊提出让蛋壳提供相关政策文件的要求后，客服称需要跟领导核实，就很强硬地挂了电话。

“如果我的租客真的因为疫情工作或者经济状况出了一些状况，我觉得我作为房东是可以给租客减一个月的，但是蛋壳没有权利来帮我们做这个决定，而且蛋壳一直在收租客房租，结果最后钱都进了蛋壳的腰包。”

许磊表示，他租给蛋壳的房子每个月要还2万多的贷款，而他在北京工作住的房子每月有7千多的租金，杭州的房租收入是他填平房贷和北京房租的关键收入，“现在蛋壳单方面作出免租期的决定，对我们房东来讲是个很大的损失”。

蛋壳房东维权群内，一位房东上传了一张蛋壳拖延打款的截图，并且有多位房东表示，本应在1月底收到的租金迟迟没有打进来。

在北京乔庄的房东李铭鹤提供的一段采访录音中，蛋壳的客服在电话中一开始称原本1月底的房租延后一个月打给房东，在李铭鹤的再三追问下，客服如实表示，会少给房东一个月的房租。

客服解释称，租房行业主要是靠现金流去运作，每年春节过后会是个租房高峰期，但现在因为疫情的影响，行业内死水一潭，资金根本转不动。

李铭鹤在电话中表示不同意减少一个月的租金后，客服说，“我只不过现在是告知您一下有这个情况，您的诉求我会跟公司去反馈”，随后没有了下文。

此外还有多位北京的房东，包括朝阳、西城、大兴区、立水桥的房东在疫情前就收到了蛋壳要求房东降房租的电话。朝阳区的房东刘洋表示，早在11月底就接到了蛋壳客服要求降房租的电话，在双方僵持两周后，刘洋同意把月租金从6100降到了5200元。1月28日是蛋壳支付房租的日子，结果现在并没收到租金。

武汉多位房东在群内称蛋壳管家打电话要求房东免三个月的租金，其他地区例如成都、北京、南京等地房东表示管家打电话要求免一个月的房租。一位武汉的房东称，每个月28日是蛋壳的打款日期，但至今没收到房款及任何通知。2月4日拨通了蛋壳的官方电话，得到的答复是蛋壳要免除三个月的房租，90天内不会打租金。

管家：告到最高法也跟我没关系

在2月4日发布的《致蛋壳租客公寓的一封信》中，蛋壳表示对于武汉无法返程的租客，计划返还一个月租金。针对其他城市租客则根据各地发布的延迟返工天数，返还租客相对应的租金，或提供相对应的免费延住天数。

但武汉的租客苗苗对《财经天下》周刊称，蛋壳退给用户的房租并不能真正提现使用，而是类似蛋壳APP内的虚拟货币，返还金额只能在APP中用于抵扣房屋服务费、维修金、水电燃气费用（非自缴）等。尤其像她这样的月租户，退出来的房租也不能抵以后的租金。

对于蛋壳的退租金方式，苗苗称“这和不退没有任何区别”。在苗苗提供的她和蛋壳管家维权的对话截图中，管家说“您就算告到最高人民法院也和我王某没有多大关系”。

在齐军提供的一份蛋壳内部文件《关于2月份要求业主增加免租期的工作方案》中显示，蛋壳要求在除武汉外的12个城市，所有业主（蛋壳称房东为业主）增加30天免租期。据《方案》中统计，此次13个城市涉及的业主数量共72157户。

《方案》显示，蛋壳总共创立了与业主沟通的四级机制。经过前三阶段的沟通后，如果业主还不接受就诉诸法律，由公司法务部门介入进行相关处理。

《财经天下》周刊以业主的身份联系到了北京的蛋壳管家小周，他表示公司目前给员工的通知是没有确定对业主实施免租。“我们其实并不是客服，而是属于北京的售房管家，公司说受疫情影响我们没法恢复工作，于是公司临时给我们安排通知业主免租的活，每天都要完成一个工作量”。在《方案》的建议工作流程一项里显示，要求销售每天每人至少完成40个有效业主沟通电话。

对于蛋壳资金流动困难的传言，小周表示，公司刚上市资金应该是没有问题的，但是近期确实受疫情的影响较大，很多租客回不来选择跟我们解约，因为疫情属于不可抗力因素，他们不用承担任何责任，所以公司现在退租率特别高。

不仅是目的明确，《方案》中还表现出蛋壳熟练于运用话术。

与业主沟通中的注意事项写道，销售要明确表达出三个意思，即蛋壳要增加30天的免租期；原因是目前疫情严重；并且求得业主的谅解，还需要强调并不是只针对单个业主，是所有业主都一样，如举例说打了418个电话，400个业主同意，8个考虑等。

注意事项还特别提到，与业主沟通中要明确告知业主此事，态度明确且坚决，不可商量，但是语气要真诚友好，不允许态度恶劣、口气强硬。

甚至还总结称，与业主沟通时要尽量避免商量，协商这些词汇，这些词汇容易让业主觉得有商量余地。对于并不是拒绝特别强烈的业主，需要从社会疫情问题—行业问题—蛋壳此次困难时刻的这个思维过程来引导，并提出让销售多跟业主聊公司不容易。

2月5日，蛋壳公关对增加免租期一事回应《财经天下》周刊表示，目前由于疫情原因，造成了房源空置、退租租客增加等情况，蛋壳正在逐一致电业主，希望业主们的支持延长空置期，与企业共度眼下难关。

针对武汉地区3个月的免租期，蛋壳说，目前武汉人员基本是没有任何流动的。所以房屋空置比其他城市更多，因此希望业主支持延长的空置期也会比其他城市长。同时蛋壳还为武汉医护人员提供了800间免费房源居住，方便他们休息。

退给租户的钱不能提现的问题，蛋壳称退出的租金可以用来支付服务费、维修金、水电燃气费用(非自缴)、租金(分期月付除外)及续租首付款等，是租客们可以接受的方式。

对于外界质疑的资金链问题，蛋壳解释称，作为一件刚刚纽交所上市的公司，蛋壳公寓的资金链不存在任何问题。另外疫情是一个“黑天鹅”事件，对于长租公寓行业的影响很严峻，对于公司可能造成的损失暂时也是无法估计的。

高度依赖“租金贷”

公开资料显示，蛋壳公寓诞生于2015年1月，最初深耕北京市场，继而布局部分一二线城市，成立5年的蛋壳公寓目前已经运营房源超43万间。2018年6月，蛋壳对外公布完成7000万美元的B+轮融资，在拿到B+轮1亿美元融资后不足两个月，蛋壳公寓被曝出和另一长租公寓自如哄抢房源，抬高租金。

2020年1月17日，蛋壳在美国纳斯达克上市。据官方网站信息，蛋壳发行价每股13.5美元，总计募集资金超1.49亿元，市值可达27.4亿美元。上市首日，蛋壳开盘即跌破发行价，此后几经变化，勉强在13.7美元的价位徘徊，目前市值为25.16亿美元。

据蛋壳公寓招股书显示，截至2019年6月30日，租客入住率为89%，居于行业首位。财务数据上，蛋壳公寓在2019年前10个月的总营收为57.13亿元人民币。

目前，蛋壳公寓仍未摆脱烧钱的状态，且净亏损逐年扩大。据招股书，2017年，公司净亏损2.72亿元；2018年净亏损13.69亿元；2019年前9个月，净亏损25.16亿元，经营活动所产生的现金流则为-16.29亿元。

据了解，目前活跃在市场的多家租房月付平台，大多定位于“互联网+房产+金融”，试图打破传统租房市场上押一付三的模式，而“租金贷”成为租房平台的主要现金流来源，这样的做法被认为是长租公寓频繁爆雷的罪魁祸首。

所谓“租金贷”，是指蛋壳公寓与金融机构合作，租户在支付第一月租金、服务费和押金后，金融机构支付11个月预付款至蛋壳公寓，蛋壳公寓向金融机构支付相应利息。

根据租户反映，中介会在签合同时着重推荐“押一付一”的交租形式。如果选择这种模式，那么租金并非是交给蛋壳公寓，而是交给第三方金融机构微众银行。在这种情况下，租客在租房的同时实际承担着现金贷的责任，蛋壳公寓可以一次性从第三方金融平台得到租客需要缴纳的租金总额，而租客每月实际上成为了替金融机构偿还的贷款。按照这一逻辑，如果租客不付房租，这不仅仅关系到与房东之间的合作，还将直接影响金融机构的信用和现金流。

据招股书显示，2017年、2018年和2019年前九个月，蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%。此外，2017年、2018年和2019年前九个月，蛋壳公寓分别从金融机构获得预付款9.376亿元、21.27亿元和31.057亿元；并由租客垫付1.06亿元、2.80亿元和7.94亿元。

2019年12月25日，六部委印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%。如果超出这一比例，需在2022年底整改到位。

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